东北房地产市场与全国总体行情相比，市场反应要相对慢一些，在城市热点轮动周期带动下，东北地区城市在2018年整体表现相对最好，但持久力不足、呈现前高后低的格局。随着整体楼市步入“寒冬期”，东北地区的部分城市库存量增加，去化周期延长，究竟2018年东北市场存在哪些变化特征，2019年又能否迎来新的转机呢？

一、政策相对滞后于核心一、二线，沈阳调控政策最严

   政策调控出台时间往往晚于其他一、二线城市，就当前东北地区的重点城市来看，沈阳调控政策最严，是全面限制，无论土地还是商品房，无论买入还是卖出，无论全款还是贷款。哈尔滨、长春、大连相对宽松，“四限”政策还尚未出尽。长春、哈尔滨的房地产政策调整以规范市场为主。

东北地区热门城市调控出台情况

二、整体投资增速高于全国，销售增速放缓后局部开始库存高企，去化周期拉长

从国家统计公布的地区房地产行业投资、销售数据来看，2018年东北地区可以说是表现相对较好，住宅商品房投资增幅达20%，远高于全国平均水平和其他地区水平。住宅商品房销售面积和金额增幅分别为-4.4%和7%，也好于份额最大的东部地区。这主要是因为东北地区销售增速呈现“前高后低“走势。

从东北地区典型城市沈阳、长春、大连的供求关系来看，呈现明显的“冰火两重天”态势，长春2018年来供应、成交双双提升，整体维持了供过于求的格局；沈阳、大连成交热度有所减退，成交面积较去年同期分别下降了13%和15%。值得关注的是，2018年末商品住宅库存量整体维持高位，随着成交转冷，去化周期也有不同程度的延长，大连、沈阳均达到了2年以上。

东北地区热门城市2018年供求情况分析（单位：万平方米，元/平方米，月）

三、土地成交量稳步回升，流拍地块增多房企投资更加谨慎

从土地层面来看，东北地区沈阳、长春、哈尔滨、大连四城2018年经营性用地的成交面积达2941.24万平方米，同比微增3.63%。成交总价为821.05亿元，成交均价为2792元/平米，同比涨幅均超10%。

从年度变化来看，2015年去库存政策释放，政府供地量减少，达到最低点，而后三年土地公告量开始逐年上升，以缓解市场土地量的不足，随之而来土地市场成交也有些许回温。以沈阳为例，2018年全市经营性土地成交868.2万平方米，环比增长64.3%，除Q1外各季度成交规模接近，6月、9月、12月是成交高峰。

此外，值得关注的是，这一年流拍土地增多（2016年至2017年两年累计流标土地少于10幅，2018年一年就超过了10幅），供求比增大（2016年至2017年沈阳经营性土地供求比低于1.1，2018年上升至1.3）。

四、预判2019：政策存在局部放松可能，库存高企问题短期内难以根本解决

一是政策层面存在局部松绑和全面放松的可能。从地方政府的立场上看，促进城市繁荣、土地财政增收具有天然动机，出台限制措施则是为了落实中央政策。实际上当前不少城市已经出现了“先落户后买房”等绕开户籍门槛、冲破限购制约的做法。结合当前发展形势越发艰巨的背景，东北地区库存高企的现实情况，预计在2019年下半年将迎来局部松绑。

二是市场层面来看，因成交持续低迷，房企推盘的积极性并不高，预计2019年供应量也将小幅回落。而从成交层面来看，即便放松了调控，市场能否达到之前的热度仍然存疑，毕竟前期需求透支严重，短期内恢复的可能性并不大。基于此，我们认为，东北地区2019年库存高企将成为常态，各城市普遍去化周期将达到2年左右。

三是土地层面，未来供应仍将维持低位，企业拿地热情不高，成交规模受到限制。事实上，从当前流拍地块增加，溢价率下降等表现都可反映出东北土地市场的明显降温。2019年房企投资态度也会是“收敛聚焦，谨慎投资”，因库存高企等问题，东北地区的部分城市也将被列为风险城市，故而我们认为土地市场成交热度回落是大概率事件。

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