“我现在最后悔的是，不该贪心自己独立开发项目，应该像以前那样，在别人的项目里包几栋楼做做就好了，虽然赚不了大钱，但也不至于像现在这样走投无路。”老谭是安徽一家小房企的董事长，今年刚53岁却已发髻斑白。老谭干施工出身，一辈子谨慎小心，2006年国内房价开始上涨的时候，身边很多同行都开始借钱拿地做开发，但是他依然不敢迈大步子，一直靠跟朋友之间的交情承包别人项目中的几栋楼做做便满足。眼看着身边朋友几年的时间里身家飙到数十亿、百亿，而自己却原地踏步，多少心有不甘。
2016年，年届50的老谭决定放手一搏，赌下全部身家拿下了合肥一处十几万平方米住宅地块，项目最开始销售情况还算不错，但后来一家知名房企的百万平方米大盘建在了旁边，那段时间又刚好赶上政策调控、市场成交量下滑，对方楼盘突然每平方米降价1800元，老谭的项目价格优势瞬间不再，情况最惨的时候，一个月只卖了5套房。老谭扛了两年，市场成交仍未有大起色，眼看着之前借的债到了还款时间，后续的开发还需要资金，但是对于他经营的这种小房企来说，银行开发贷根本借不到，发债没资格；原来走信贷融资成本在8%左右，现在基本被堵死；股权融资没人要，私募基金或者民间借贷利率高达15%。一夜之间，老谭的头发全白了，如果后续资金跟不上，他的企业只能申请破产。
老谭的经历并不是个案，随着融资政策的收紧，很多靠杠杆周转的中小房企，在市场遇冷和融资渠道收紧两头夹击下，进退维谷。根据人民法院公告网公开信息统计，进入2019年以来，截至7月24日全国有超过275家房地产企业发布破产公告。仅7月份就有34家房地产企业宣布破产，平均每天超过1家。这一速度相比2018年全年破产458家房企来看，有增加的趋势。据中国房地产报记者整理的破产房企资料显示，目前申请破产的企业多数集中在三四线城市，死亡原因以资金链断裂为主。
对大房企是考验对小房企是生死劫
“留给中小房企的时间已经不多了，想办法活下来才是当务之急。”河北唐山一家房企的投拓部经理在接受中国房地产报记者采访时表示，就在记者发稿之际，人民法院公告网上新添一则破产公告：河北宏扬房地产开发集团有限公司、河北世德房地产开发有限公司、唐山红石房地产开发有限公司、唐山市路桥建设有限公司、唐山方正房地产经纪有限公司、唐山城建路桥投资有限公司、河北宏扬置地房地产有限公司、石家庄方正房地产开发有限公司（以下并称“路桥系”）破产重整被受理，并指定河北勤有功律师事务所为“路桥系”8家企业管理人。
在人民法院公布的破产名单上，有寂寂无名的小微房企，也有知名的中型房企，如曾位列中国500强第215位的银亿集团。
今年6月14日，银亿集团、银亿控股向宁波市中级人民法院申请破产重整。据其公告显示：2019 年以来，银亿集团、银亿控股持续面临流动性危机，虽竭力制定相关方案、通过多种途径化解债务风险，但仍不能彻底摆脱其流动性危机。据悉，破产之时银亿集团、银亿控股整体负债有500亿元之巨。
银亿集团的“死亡诊断书”可以这样写：盲目多元化高杠杆扩张，对新领域认知不足。这家成立于1993年的企业，曾经靠收购改造烂尾楼起家，本可以在房地产领域稳扎稳打，借着本土房企的优势，以宁波为根据地逐渐开疆拓土发展成区域型规模房企。但可能是此前太过顺风顺水，又适逢“多元化发展、多轮驱动”的口号让其萌生了太多冲动。2016年，这个销售规模已达783亿元的企业，突然义无反顾的投身完全陌生的汽车制造领域，最终落得房地产业务和汽车业务均惨败的下场，最终走向破产重整的境地。
同样遭遇资金链断裂、债务重组的还有五洲国际。2018年5月25日，一场“圈钱风波”导致五洲国际股价遭断崖式跳水，随后，债务违约、评级下调、卖项目偿债，一桩桩事件像多米诺骨牌，一步步将五洲国际推向 “深渊”。截至目前，五洲国际仍旧处于停牌阶段，公司市值从20多亿港元的高点跌落至如今的2亿港元，跌幅达到90%。
五洲国际成立于2004年，曾经是江苏省首家商业地产上市的房地产企业，其业务涉及地产开发、商业管理、电子商务、仓储物流、物业管理等商贸物流全产业链。根据年报数据显示，截至2017年底，五洲国际已在全国27个城市开发、运营项目41个，总建筑面积超1200万平方米。其中25个商贸物流中心，15个多功能商业综合体以及1个住宅项目。虽然企业布局领域广泛，但其售后返租的运营模式和高负债扩张模式也一度为人所诟病。据资料显示，五洲国际自上市以来便密集发行债券。2016年8月、9月和2017年1月，分别在国内非公开发行三批均为三年期的公司债券，分别为5亿元、15亿元和10亿元，年票息率6.9%和7.4%不等，2017年，当年计息及有偿借贷总额达到56亿元，其中在2018年即期偿还为32.4亿元。
随着房地产调控政策收紧，融资渠道收窄，其资金和运营能力问题开始凸显。首先暴露问题的是其一直引以为傲的“售后返租、包租”模式，即：先低价拿地，在商铺建好，业主买下再租给五洲国际实际运营，业主拿租金和收益回报，公司赚差价和服务费。但这一模式存在的前提是，商铺租得出去，且能保证按期兑现给业主的收益承诺。然而，近两年铺面不好出租，租金回报率也远低于预期，尤其是三四线城市商铺，经营情况尤为艰难。而五洲国际大部分商业项目都集中在三四线城市，这也导致其经营回款无法偿还短期债务，进而引发了多笔债务违约事件。
死亡路径相似融资难扼颈中小房企
在前述房企倒下的案例中，可以看到一条近乎相同的死亡路径：融资—扩张—政策收紧—债务违约—卖项目——破产。
“现在政策调控力度不比以前，以前我们认为扛过去就有‘东山再起’的机会，但现在政策调控更趋向于长效机制，只有紧与更紧的区别，但绝没有放开限购重生的机会。所以现在的每一次政策调控，对于大型房企来说是考验，但对于小房企来说，就是生死劫。在这种环境下，如何解决融资问题，是眼下中小房企生存的关键。”重庆一家房企的副总经理这样告诉记者。
进入今年下半年，情况似乎更严峻了，7月11日，有媒体发布了光大信托暂停了所有房地产类项目募集（包括直销和代销）的消息，虽光大信托随即辟谣，但据记者了解到，目前各大银行均已放缓了房地产类项目的信托融资。一位信托机构做地产信托融资的工作人员向记者诉苦：“我现在基本是失业状态了，因为地产信托做不了，其他领域也不好转。”
此次行动似乎早有迹象可寻，5月17日，银保监会曾发布23号文，对银行和信托等都提出要求整治金融乱象，不能向违规的房地产企业提供融资。随后，6月份房地产信托的量就开始下降。信托融资的收紧等于是封堵了中小房企所剩无几的融资渠道。
“房企融资渠道不外乎银行贷款、发债、私募基金、股权融资。对于中小房企来说，成本最低的银行开发贷只对央企、国企、TOP10企业敞开大门，他们可以拿到低于基准利率9折的贷款。这也是为什么央企敢拍地王，因为有低成本的资金在，不怕被套。发债基本是TOP30强企业的事，也没中小房企什么事。股权融资门槛最高，信托机构、银行、金融机构等一般不愿意主动去管理股权融资。一些小房企的股权对于机构来说也没有什么吸引力。”中瑞资本的一位副总裁在接受记者采访时表示。
在他看来，融资成本攀升也使房企融资面临困境，一般民营企业会首选发债券，融资成本在6%；其次是发信托和美元债，信托融资成本一般在8%以上。“上半年房地产信托募资规模为3634亿元，平均收益率为8.33%，如果算上给银行和信托通道费率，房企实际信托融资成本在10%以上。美元债一般都是在香港发行，利率也远高于境内融资成本。”
对于目前融资环境是否会持续到下半年，西政资本首席分析师在接受采访时表示：“信托目前的态度是三季度不超过二季度，至于四季度是否放开还要再等。监管是持续的，现在也是在资管新规过渡期内，这是一个去杠杆、挤泡沫的过程。”
以当前环境，中小企业应该如何突破融资困境，该分析师表示，未来中小房企可以通过以下几种方式进行融资：1.项目收并购，如果有大开发商看得上的好项目，可以选择部分股权合作或者全卖；2.寻找“白衣骑士”，引入“品牌开发商”、国企央企或机构站台；3. “融资+代建”，如金地、绿城很多公司都可以提供融资代建服务，是中小企业借力的渠道；4. “小股操盘”降低风险；5.曲线融资。
“现在国家为防止地产金融化，持续高强度监管状态。即使是大开发商要生存也要转型，借助上下游的力量曲线融资。所以现在很多头部房企已经去做教育、产业、新能源汽车，也是寄希望通过上下游来曲线融资。”
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