中国的房地产调控政策正在走向两极分化。
3月6日，山东住建厅发文，将适度降低预售条件和预售资金监管留存比例。
3月7日，海南省对外宣布，即日起新出让土地建设的商品住房，实行现房销售制度。
一个扶持期房销售，一个推行现房销售，山东和海南在楼市调控上背道而驰，这也是政府在疫情冲击下不得不面对的两种抉择：救房企还是救楼市？
1、新冠肺炎的冲击，中国房地产行业一夜入冬。
3月5日，易居房地产研究院发布的《2020年1-2月全国40城新建商品住宅成交报告》显示，2020年1月，易居研究院监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积环比下降45%，同比下降18%，2月40城成交环比大幅下降77%，同比大幅下降69%。
成交量大幅骤降，房产库存消化周期也在急剧拉长。根据克而瑞监测的数据，27个重点城市中，库存消化周期超过18个月的就有北京、上海、广州、青岛、佛山、大连、长春、无锡、福州和厦门10个城市。
同时，房企还面临巨大的还债压力。据不完全统计，2020年房企到期债务高达6244亿元。为此，房企已开启多种自救模式来缓解现金流压力，包括海内海外密集发债、降价销售以价换量、管理层降薪等等。
困难重重，中国房地产业已经到了不得不救的时刻。如何救呢？2月份，60城的救楼市政策，大致可以归纳为放宽预售条件、房企境内融资环境松动降低房企资金压力、延缓公积金月供、下调公积金首付比例四类举措。
但这些因城而施的一城一策，显然没有站到战略全局的高度。中国房地产发展至今，急需一场行业变革来让它焕发出新的活力。
2、正是在这种大背景下，海南和山东的楼市调控出现了截然相反的路线分歧。
那么，为什么会把两省的救市政策称为为救楼市和救房企呢？这要从商品房预售说起。
现在全国绝大多数城市推行的“商品房预售制度”，已演变成为房地产商空手套白狼的工具：提前预售相当于全体购房者补贴房地产商2年的预付款利息，并提供了一大笔免息资金，开发商凭借这些现款加上自有资金可以再度放大银行贷款，就能撬动更大的项目，这些项目预售又能带来购房者的大量无息资金和银行贷款，如此周而复始的高周转，地产商以少量自有资金就滚雪球般越做越大。
商品房预售给地产商带来了暴利，风险却都转嫁给了银行和购房者。房企的高杠杆运转，应对市场风险能力减弱，破产、违约都会给银行造成损失。而购房者购买的期房，近几年频频爆出质量问题引发业主集体维权，加上房价下降带来的打砸售楼处，已经成为不可忽视的社会群体事件。疫情的影响，更会加剧地产商倒闭风险，交了首付款、期房变烂尾，在2020年可能密集涌现。
商品预售带来的问题，现房交易可以很大程度规避、防范，比如房屋质量不合格、开发商倒闭导致楼盘烂尾问题。而且，它让那些擅长高杠杆、高风险运作的房企逐步谨慎，冒险操作甚至会破产，实力更强、杠杆更低的房企会越活越好，促进房地产行业健康、良性发展，实现优胜劣汰。
尤其关键的是，推行现房销售制度可以遏制楼市投机、炒作，让房子真正回归居住属性，相比其他提高首（二）套房贷款利率、提高首付比例、限购等手段，更有效落实“房住不炒”。
总之，期房存在很大的变数，是影响消费者购房信心的一大因素，推行现房销售，不只是维护消费者利益，更是在提振购房者信心，加速房地产行业的自我淘汰、竞争，这是真正的救楼市。而降低预售条件，只是单一帮助房企解决现金流、库存问题，是典型的救房企行为，旨在给房企打气加油。
而当前，提振购房者信心可能比提振房企信心更重要。
3、为什么海南和山东的楼市调控政策截然相反？
说到底仍然涉及商品房预售制度，期房交易加速了土地出让效率，地方政府可以短时间内获得更多的卖地收入，进而影响土地财政的施行。
而在土地财政依赖程度上，2018年山东土地出让金收入位列全国第三，而多年努力挣脱过度依赖土地财政的海南排名靠后。
加上2019年经济普查结果，山东GDP大幅缩水，海南GDP小有加成，海南有底气去推行现房交易制度，但山东就没有这个底气了，它太依赖土地财政了，救活房企才能卖更多的地。
2018年9月，社科院就曾建议推动有条件的城市取消期房预售行政许可。2019年12月13日，西安市住建局发布《西安市商品房预售资金监督管理办法(征求意见稿)》规定，开发商不得收取预售购房款。
取消商品房预售、推行现房销售，是规范房地产市场的进步举措，也是今后中国房地产调控最大的路线之争。短期内，可能谁也不能稳占上风，但确信无疑的是，土地财政依赖程度低、经济活力更高、政策制定更灵活的省份（城市）会率先跟风推行现房销售，它也会让这些地区在人才引进和经济发展方面争取更大的优势。
（注：本新闻来源腾讯网）
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