北京市西城区人民法院

　　                                   民 事 判 决 书

　　                                                        （2015）西民初字第10716号

　　原告吴X1（曾用名吴X2、吴X3），女，1981年2月11日出生。

　　法定代理人李XX，男，1976年2月14日出生。

　　委托代理人邹xx，上海彭xx律师事务所律师。

　　委托代理人安x，北京德x律师事务所律师。

　　被告方x，女，1980年3月11日出生。

　　委托代理人李彦，北京市某某律师事务所律师。

　　被告孙x，女，1980年8月17日出生。

　　委托代理人李彦，北京市某某律师事务所律师。

　　原告吴X1与被告方x、孙x确认合同无效纠纷一案，本院受理后，依法由审判员周斌适用简易程序公开开庭进行了审理。原告吴X1及其法定代理人李XX和委托代理人邹xx、安x、被告方x和委托代理人李彦、被告孙x及其委托代理人李彦、宁小英到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

　　原告吴X1诉称，原告为智力残疾三级，系限制民事行为能力人，于2009年1月13日与被告方x、孙x签订了北京市西城区XX号房屋（以下简称涉案房屋）的存量房屋买卖合同。因房屋买卖合同超出了原告的辨认范围，且没有得到法定代理人的追认，故原、被告签订的合同无效，为维护残疾人的合法权益，故诉请法院确认原、被告签订的涉案房屋的存量房屋买卖合同无效。

　　原告吴X1向本院提交北京市存量房屋买卖合同、残疾人证（2001年12月30日、2014年8月13日）、（1995）西民初字第665号民事调解书、（2014）西民特字第23006号民事判决书、结婚证、房屋所有权证（方x）、电汇凭证、银行存折、户口簿、证明信、公证书、鉴定意见书予以证明。

　　被告方x、孙x辩称，原告起诉要求确认合同无效已过时效，原、被告签订合同是2009年1月13日。原告没有证据证明签订房屋买卖合同时系限制民事行为能力人，应当承担不利后果。原告有责任提供证据证明自己的主张，双方签订合同时原告表现没有异常，被告无法确认原告是否为限制民事行为能力人，签订合同时原告母亲一直陪同也并未提出异议。原、被告签订买卖合同当日完全可以进行民事行为，双方签订合同后，涉案房屋为央产房，原告在登记表上签字，该证据证明原告当时有工作单位有职级，可以证明原告签订合同时有民事行为能力。即使原告是限制民事行为能力人，但双方签订的合同已经经过原告母亲及原告法定代理人进行追认，二被告均将房款给原告，由原告母亲收取，可以证明原告母亲通过行为表现认可原告签订合同的事实，标的合同的价格与当时市场房屋价格相适应，房屋买卖合同上，由原告母亲填写的内容。2014年5月12日，原告的法定代理人李XX起诉要求解除与二被告的合同，称被告未交房款，可以证明原告的行为已经经过李XX的追认。综上，不同意原告的诉讼请求。

　　被告方x、孙x向本院提交北京市存量房屋买卖合同、收条、（2014）西民初字第12758号民事调解书、中央在京单位已购公房上市出售登记表、房屋所有权证（孙x）、北京市房屋出租委托合同、供暖费发票及明细、北京市房屋租赁居间合同、《中华人民共和国残疾人证》北京市申领审批登记表予以证明。

　　经本院庭审质证，当事人对原告吴X1提交的北京市存量房屋买卖合同、残疾人证（2001年12月30日、2014年8月13日）、结婚证、房屋所有权证（方x）、电汇凭证、银行存折、户口簿、证明信、公证书、鉴定意见书、被告方x、孙x提交的北京市存量房屋买卖合同、收条、中央在京单位已购公房上市出售登记表、房屋所有权证（孙x）、北京市房屋出租委托合同、供暖费发票及明细、北京市房屋租赁居间合同、《中华人民共和国残疾人证》北京市申领审批登记表的真实性无异议，本院予以确认。当事人对本院调取的涉案房屋档案、（2014）西民初字第12758号民事案件卷宗材料无异议。

　　原告吴X1提交的（1995）西民初字第665号民事调解书、（2014）西民特字第23006号民事判决书、被告方x、孙x提交的（2014）西民初字第12758号民事调解书均已生效。

　　经审理查明，吴X1为杜XX、吴XX之婚生女，1995年3月2日，吴XX与杜XX在北京市西城区人民法院协议离婚，双方约定吴X1由吴XX自行抚养，西城区西四XX三居室一套由杜XX继续居住。北京市西城区残疾人联合会2001年12月30日填发的残疾人证记载：“吴X1同志为智力残疾人，家庭住址XX号，监护人杜XX。”

　　涉案房屋原产权人为国家经济贸易委员会商业机关服务局，2001年12月20日经房改售房产权归个人所有，2004年3月12日涉案房屋所有权人登记为吴X1。吴X1在庭审中出示的北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）内容有：“出卖人吴X1，出生日期1981年2月11日，性别女，身份证×××，通讯地址北京宣武区右内大街XX，邮编100053，联系电话139XXXXXXXX。买受人孙x身份证×××，出生日期1980年8月17日，性别女，通讯地址北京市丰台区槐树岭4号院XX室，邮政编码100072，联系电话135XXXXXXXX。买受人方x，身份证×××，出生日期1980年3月11日，性别女。第一条房屋基本情况，（一）出卖人所售房屋坐落为北京西城区XX，建筑面积共82.1平方米。第二条房屋权属情况，（一）该房屋所有权证证号为京房权证西私字第XX号。（四）该房屋的抵押情况为无。（五）该房屋的租赁情况为出卖人未将该房屋出租。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式，（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为1900000元。第五条房屋产权及具体状况的承诺。第六条房屋的交付。第七条违约责任。第九条税、费相关规定。第十条权属转移登记。第十一条不可抗力。第十二条争议解决方式。出卖人（签章）吴X1，买受人（签章）孙x、方x。签订时间2009年1月13日。”方x、孙x出示的北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）内容有：“出卖人吴X1，出生日期1981年2月11日，性别女，身份证×××，通讯地址北京宣武区右内大街XX，邮编100053，联系电话139XXXXXXXX。买受人孙x身份证×××，出生日期1980年8月17日，性别女，通讯地址北京市丰台区槐树岭4号院XX室，邮政编码100072，联系电话135XXXXXXXX。买受人方x，身份证×××，出生日期1980年3月11日，性别女。第一条房屋基本情况，（一）出卖人所售房屋坐落为北京西城区XX，建筑面积共82.1平方米。第二条房屋权属情况，（一）该房屋所有权证证号为京房权证西私字第XX号。（四）该房屋的抵押情况为无。（五）该房屋的租赁情况为出卖人未将该房屋出租。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式，（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为1900000元（小写）壹佰玖拾万元整（大写）。第五条房屋产权及具体状况的承诺。第六条房屋的交付。第七条违约责任。第九条税、费相关规定。第十条权属转移登记。第十一条不可抗力。第十二条争议解决方式。出卖人（签章）吴X1，买受人（签章）孙x、方x。签订时间2009年1月13日。”上述合同中出卖人信息、房屋基本情况、房屋权属情况、成交价格等内容为吴X1的母亲杜XX手写填写。在北京市西城区房屋管理局存档的存量房屋买卖合同（合同编号CWxx）内容有：“网签日期：2009年1月13日。出卖人吴X1，国籍中国，出生日期1981年2月11日，性别女，身份证×××，通讯地址北京市宣武区右内大街XX，邮编100053，联系电话139XXXXXXXX。买受人孙x，国籍中国，身份证×××，出生日期1980年8月17日，性别女，通讯地址丰台区槐树岭四号院XX，邮政编码100072，联系电话135XXXXXXXX。买受人方x，国籍中国，身份证×××，出生日期1980年3月11日，性别女，通讯地址丰台区槐树岭四号院XX，邮政编码100072，联系电话133XXXXXXXX。第一条房屋基本情况，（一）出卖人所售房屋坐落为西城区XX，建筑面积共82.1平方米。第二条房屋权属情况，（一）该房屋所有权证证号为京房权证西私字第XX号。（四）该房屋的抵押情况为未设定抵押。（五）该房屋的租赁情况为出卖人未将该房屋出租。第四条成交价格、付款方式及资金划转方式，（一）经买卖双方协商一致，该房屋成交价格为500000元（小写）伍拾万元整（大写）。第五条房屋产权及具体状况的承诺。第六条房屋的交付。第七条违约责任。第九条税、费相关规定。第十条权属转移登记。第十一条不可抗力。第十二条争议解决方式。出卖人（签章）吴X1，买受人（签章）孙x、方x。签订时间2009年1月19日”上述合同签订后，涉案房屋交付孙x、方x。

　　2009年1月13日，孙x由其配偶张X账户向杜XX账户转账支付100万元，杜XX书写了内容为：“今收到孙x购买北京西四XX房款壹佰万元整”的收条。2009年1月22日，涉案房屋的房屋所有权人登记为孙x、方x，共有情况为按份共有，孙x的共有份额为70%，方x的共有份额为30%。2009年2月9日，孙x由其配偶张X账户向吴X1账户转账支付33万元，杜XX书写了内容为：“今收到房款人民币叁拾叁万元整”的收条。

　　2009年8月1日《中华人民共和国残疾人证》北京市申领审批登记表监护人（联系人）姓名栏记载为杜XX。

　　2012年3月5日，吴X1与李XX登记结婚。2014年5月12日，吴X1起诉方x，诉讼请求为：“一、判令解除2009年1月13日签订的房屋买卖合同。二、判令被告根据合同所受让的位于西城区XX房屋30%份额返还给吴X1。”2014年6月10日，吴X1与方x达成和解协议，内容为：“被告方x于本调解书生效后十五日内将北京市西城区砖塔胡同XX号房屋百分之三十的份额返还给原告，并配合原告吴X1办理产权变更登记，办理产权变更登记的相应费用由原告吴X1负担。”

　　2014年8月13日北京市西城区残疾人联合会填发的残疾人证记载：“吴X1为智力残疾人，家庭住址北京市西城区金融街街道砖塔社区XX，监护人李XX。”，2014年12月18日，北京市西城区人民法院就杜XX之宣告吴X1为限制民事行为能力人的申请，经审查作出“宣告被申请人吴X1为限制民事行为能力人”的判决。

　　上述事实，有当事人提交的上述证据和当事人陈述意见在案佐证。

　　本院认为，无效的民事行为自始无效，但确定“知道或者应当知道权利被侵害”的时效起算点，应当从人民法院认定民事行为无效之日起计算。根据我国有关司法解释的精神，诉讼时效的客体为请求权，当事人要求确认合同无效的权利属于形成权，该诉权属确认之诉，不属于诉讼时效的适用范围。故对方x、孙x就诉讼时效提出的抗辩，本院不予采纳。

　　本案当事人各自提供的北京市存量房屋买卖合同（自行成交版）及办理涉案房屋过户手续时备案在房屋登记管理机关的网签存量房屋买卖合同（合同编号CWxx）均为吴X1与孙x、方x就涉案房屋的买卖交易所签订的房屋买卖合同。网签存量房屋买卖合同（合同编号CWxx）中填写的涉案房屋价格非当事人实际交易价格，涉案房屋成交价格应为190万元。

　　未成年人的父母是未成年人的监护人，吴X1在父母离婚时尚未成年，故吴X1在未成年人阶段，其父母均为吴X1的监护人。限制行为能力的精神病人（包括痴呆症人）由其配偶、父母、成年子女担任监护人。以上监护人均为法律直接规定的法定监护人。吴X1在2009年签订合同时，已成年但尚无配偶，故应由吴X1的父母为其监护人。记载吴X1为智力残疾人的残疾人证始于2001年12月且一直延续，并均有监护人信息，2014年人民法院判决宣告吴X1为限制行为能力人，故吴X1在2009年1月13日与孙x、方x设立房屋买卖合同关系的行为不能独立实施，应在当时的监护人的监护下实施。《中华人民共和国民法通则》规定，限制民事行为能力人依法不能独立实施的民事行为无效。吴X1以上述法律规定，作为请求人民法院确认合同无效的依据。吴X1之母杜XX填写房屋买卖合同中的出卖人信息、房屋信息、房屋权属信息、价款等合同主要条款内容表明，杜XX参与了吴X1与孙x、方x签订房屋买卖合同。杜XX收取买受人支付的购房款后转交吴X1表明，杜XX参与了房屋买卖合同的履行。因此，本院认定，吴X1出售涉案房屋的行为非吴X1独立实施，是在当时的监护人杜XX监护下实施。并且，吴X1出售涉案房屋的价格，符合当时的市场价格。综上，吴X1要求确认合同无效的诉讼请求，依据不足，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）第5条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十二条之规定，判决如下：

　　驳回吴X1要求确认就坐落于北京市西城区砖塔胡同XX号房屋签订的存量房屋买卖合同无效的诉讼请求。

　　案件受理费一万零九百五十元，由吴X1负担（已交纳）

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第二中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。