引言：昨日，国务院总理李克强在常务会议上发言：支持商业保险机构为个人和家庭提供个性化、差异化养老保障。会议中确定，大力发展老年人意外伤害、长期护理、住房反向抵押等商业养老保险，逐步建立长期照护、康养结合、医养结合等养老服务保障体系。

今天，我们就通过一篇文章来了解何为住房反向抵押以及需注意的法律风险。

一、反向抵押养老保险定义

《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》(下称《意见》)对反向抵押养老保险的定义界定如下:

反向抵押养老保险是一种将住房抵押与终身养老年金保险相结合的创新型商业养老保险业务，即拥有房屋完全产权的老年人，将其房产抵押给保险公司，继续拥有房屋占有、使用、收益和经抵押权人同意的处置权，并按照约定条件领取养老金直至身故；老年人身故后，保险公司获得抵押房产处置权，处置所得将优先用于偿付养老保险相关费用。

二、主要法律风险及控制

1、投保房屋“完全产权”的界定及风险控制

完全产权房，即大房产权房，权利人具有全部支配权利(占有、使用、收益和处分等)，与有限产权房屋相对应。从法律意义上讲，完全产权就是没有抵押担保等其他权利限制的产权房。

投保人为个人的，可以以个人拥有的完整的（100%）完全产权房屋投保。投保人为夫妻的，可以以共同拥有的完整的（100%）完全产权房屋投保。

目前，我国房地产权属模糊的问题，由于历史和现实原因，我国房屋产权状况复杂,存在公房、小产权房、房改房、经济适用房等不同的产权类型，对于投保人以限制上市房产抵押投保的情形，保险公司若接受以此类房产的投保，需要梳理好各方面的法律关系，以保证保险期间届满之后房产顺利变现的可能。

2、夫妻共保时的风险控制

夫妻共保期间可能发生离婚的情形，这势必会涉及到两位投保人的法律关系变化，也及有可能涉及到房产的分割。此时，抵押房屋对离婚后的各自一方来说已不是完整的完全产权房屋，作为已抵押房屋，也限制的了离婚双方对房屋的处分，故在此情况下，可在保险合同中约定离婚保险合同终止约定情形之一。终止合同之后，投保人须向保险人偿还已领取的养老保险金额及相关费用。

夫妻共保期间一方死亡时，子女要求继承该方的遗产也可能引起争议的产生。双方可在保险合同中约定，拥有抵押房产的夫妻双方均为投保人时，一方身故后，保险合同约定先不处分其拥有的份额，待另一方身故后，再一并处分，这一情形下需要子女尽配合的义务，认同房屋处分的时间差。虽然保险合同中双方有约定，投保人对自己的财产做出了处分应属有效，但为了避免子女对此提出异议，建议在夫妻共投时，要求继承人签署确认并同意遵守保险合同的相关协议，以避免产生不必要的纠纷。

3、退保与房产赎回机制的设定

投保人与保险人可在保险合同中设定退保与房产赎回机制，投保人可以在保险合同全过程内办理退保或房屋赎回。赎回与退保不仅可以保护投保人权利，而且在多数情况下可使保险公司提前收回投资与兑现收益。对于投保后领取给付金时间较短就去世的老人，由老人亲属赎回房屋产权，更有利于保险公司节约处分成本。

4、保险人处分抵押房屋的法律依据及程序

保险人在被保险人去世后对抵押房屋行使的是一种处分权。根据《物权法》第一百九十五条规定：“债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。”《民事诉讼法》在第七节实现担保物权案件中作了专门的规定，即第一百九十六条规定：“申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照物权法等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。”第一百九十七条规定：“人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。”

在本保险产品中，投保人故去后保险人获得处分权，在没有继承人配合的情况下，保险人单方面无法独立完成抵押财产的交易，但可以依据《民事诉讼法》第一百九十六条之规定，通过向法院申请来完成抵押权的实现。若不通过法院拍卖，由继承人协同保险人出售（变卖）抵押房屋，但这种处分方式在产权过户的操作过程中比较复杂，存在着一定的法律风险和成本费用。

综上，保险人比较稳妥的对抵押房屋的处分方式就是依法向有管辖权的人民法院申请实现担保物权。

5、继承人的法律地位

《继承法》第二条规定：“继承从被继承人死亡时开始。”第五条规定：“继承开始后，按照法定继承办理；有遗嘱的，按照遗嘱继承或者遗赠办理；有遗赠扶养协议的，按照协议办理。”第三十三条的规定：“继承遗产应当清偿被继承人依法应当缴纳的税款和债务，缴纳税款和清偿债务以他的遗产实际价值为限。超过遗产实际价值部分，继承人自愿偿还的不在此限。继承人放弃继承的，对被继承人依法应当缴纳的税款和债务可以不负偿还责任。”

现实操作中，当继承遇到抵押房屋时，未有抵押权人的同意，继承人无法进行房屋继承过户登记。但即使不过户登记，房屋所有权的转移在被继承人去世时已经发生。所以在保险人处分房屋时，继承人的地位不可忽视，继承人都应被认定为保险人实现抵押权的相对另一方。无论为保险人尽快实现债权，还是为继承人的利益考虑，继承人都应尽量配合保险合同的执行并参与到法院拍卖程序中来。

6、税务政策风险

因房地产调控政策可能涉及提高房屋转让征税比率，这无形中会增加保险公司的风险。保险公司应当多与相关部门进行沟通，获得相应的支持，可仿照国外同类产品的经验，要求政府尽快给予免税、减税或滞后纳税等政策优惠。

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