2017年二手房市场如火如荼，各类二手房买卖纠纷频繁发生。特别是随着货币政策紧缩，大量债权债务纠纷爆发致使交易过程中的房屋被法院查封，无法办理过户。此时，购房者是否付清全款、是否办理收房手续、债权人诉请金额大小等均决定着购房者能否成功解封拿回房产及获得赔偿。

一、救济途径分析

（一）以案外人身份向法院提出查封异议

购房者在获知二手房被法院查封时，应及时向不动产登记机构了解查封法院名称、查封金额及时间。在知悉上述信息后，购房者应当及时以案外人身份向采取查封措施的法院提出书面异议申请解封。

人民法院同意解封与否，关键在于对第三人案款支付、占有情况、未办理过户手续有无过错等事实的界定上，也即对《查封规定》第17条的理解与适用不同。

对已出售给第三人的未过户房屋不得查封的条件有四：

1.人已经支付全部价款；

2.人已占有该不动产；

3.理产权过户登记；

4.人对未办理产权过户登记无过错。

满足上述四个条件，人民法院则不能对争议不动产进行查封、扣押、冻结，反之，有任意一个以上条件未满足，则人民法院可以查封、扣押、冻结。

第一、对实际占有的理解

从被执行人将标的物移交第三人起，第三人即实现对物的占有，无论是直接占有还是间接占有，只要第三人能实现对物的有效控制，并能根据自主意识进行支配，即应认定占有事实的成立。

第二、对第三人有无过错的理解

第三人是否支付价款、实际占有不动产及是否办理产权过户登记手续均可以通过第三人提供的证据直接进行判断，但判断第三人是否存在过错并无明确依据，《查封规定》也未就第三人在何种情况下存在过错行为加以详细规定。结合《查封规定》第17条规定内容及合同违约责任追究理解，应包含两个方面：一是非基于第三人原因导致产权过户登记未能办理，二是第三人未怠于行使其权利。

购房者在符合上述四要件的基础上，法院一般会同意解封申请。但需提醒购房者注意的是，如因房东资金链断裂导致房屋被法院查封，则极有可能发生其他债权人同时起诉房东致使房屋被其他法院第二次、甚至第三次查封的情形，因此购房者需争取在最短的时间内解封。

（二）将剩余购房款交付法院执行以解封

在购房者仅支付了部分购房款，且剩余购房款能够覆盖债权人对该房屋的财产保全金额时，如购房者仍想拿回房屋继续履约，可向法院提出申请，将剩余购房款交付法院执行。此时，债权人的诉讼目的也能达到，且无需拍卖房产即可直接执行购房者交付法院的剩余购房款，债权人自然不会对此提出任何异议。

（三）起诉房东要求解除购房合同、返还已付购房款并承担违约责任

如果剩余购房款金额小于债权人对该房屋的财产保全金额，此时购房者向法院申请解封获得支持的可能性很小，故购房者应以尽可能的降低损失为主要目标，采取起诉房东要求解除购房合同、返还已付购房款并承担违约责任的诉讼策略。如购房合同中设置了类似因房东原因致使购房者无法按期办理不动产转移登记手续的违约责任条款，则购房者还可援引该条款诉请房东承担相应违约责任；如未约定，但约定了定金条款，则购房者可适用我国《合同法》第一百一十五条规定的定金罚则，要求房东双倍返还购房定金。

二、如何防范房屋被查封之风险？

上文均是讨论当购房者买的二手房被法院查封的事后救济策略，现在来谈谈如何事前防范。

（一）资金监管可以保证交易安全

资金监管，是指交易当事人为保证交易资金的安全，买方先将交易资金打入监管账户，过户完成后，监管机构再将资金划入卖方的账户，相当于二手房买卖有了“支付宝”，真正实现公平透明的“一手交钱，一手交房”，为买卖双方消除心头隐忧。

（二）在购房合同中设置因房东原因无法按期办理不动产转移登记手续的违约责任条款，加大房东的违约成本。

除签约前应了解的各类信息外，为避免签约后、过户前房屋被查封，购房者在签约时应注重合同违约责任条款的设置，加大房东的违约成本，更大限度的维护自身权益。

【声明】：本文内容转自互联网，仅供学习参考之用，如涉及版权问题，请联系删除。

欢迎到云法律网 免费法律咨询 律师在线解答 咨询律师 离婚咨询 法律顾问