物业纠纷已成为广大市民很头痛的一件事，这里就常见问题从法律角度提出一些解决方案，供参考。  

1、

首层业主需要交电梯服务费吗？ 

【解读】首层住户是否需要缴纳电梯服务费首先要看《物业服务合同》中的约定，在没有约定的情况下，除了个别地区免收或适当少收外，大多数地区的首层住户都要和其他楼层的业主一样缴纳电梯服务费。....

 需要缴纳的依据：

    《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定：物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。

不需要缴纳的依据：

    《鞍山市物业服务收费管理实施办法》第二十三条规定：不使用电梯的住宅底层或原始设计不停靠的楼层业主,不交纳电梯服务费。如需使用电梯按合同约定结算与分摊电梯服务费。

视情况缴纳的依据：

    《沈阳市关于进一步明确高层住宅楼电梯收费问题的通知》第五条规定，高层住宅楼设有地下停车场的，一层住户应交纳电梯运行服务费，高层住宅楼无地下停车场的，一层住户可不交纳电梯运行服务费。

2、 

业主大会和业主委员会，谁做诉讼当事人？

【解读】在《物业管理条例》出台之前，一般由业主委员会代表全体业主参加诉讼，解决物业小区涉及全体业主共同利益诉讼的问题。而《物业管理条例》出台后，业主委员会的作用发生了变化。以前，业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织，《物业管理条例》则规定物业管理区域内全体业主组成业主大会，业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益，业主委员会是业主大会的执行机构。在涉及到小区公共设施设备和公共利益的物业管理纠纷时，必须以业主大会的名义起诉，并且需要得到具有表决权的2/3业主通过。否则以业主委员会的名义起诉，有可能要承担主体不适格的责任。 

3、 

物业服务企业的性质是管理还是服务？

【解读】其一，物业服务企业并非物业所有人，它是受物业所有人委托管理小区物业和秩序，其对物业所有人处分自己财产的管理权也是有限的，不具有权利源，造成当有业主违规搭建、装修、拆除承重墙等危害其他业主的行为时也无力阻止。  其二，业主与物业服务企业通过《物业服务合同》履行权利义务，业主支付物业服务费用，物业服务企业按照约定对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序。因此，物业服务企业更多的行使的是服务职能。

4、家中遭偷，物业有责？ 

【解读】根据《物业管理条例》第三十六条规定：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。   

5、

网购包裹，物业管理企业该不该代收？

【解读】签收快递或包裹是收件人本人的责任，原则上小区保安或物管人员没有代为签收的义务。如果因保安个人行为代为签收，根据《合同法》第三百七十四条的规定，保管期间，因保管人保管不善造成保管物毁损、灭失的，保管人应当承担损害赔偿责任，但保管是无偿的，保管人证明自己没有重大过失的，不承担损害赔偿责任。

6、

不交物业服务费，物业管理企业有权擅自停水吗？

【解读】根据《物业服务合同》第四十五条规定，物业管理区域内，供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业服务企业接受委托代收前款费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。因此，物业管理企业不得变相侵犯业主用水的权利，不可擅自停水。

7、

【解读】物业管理企业对整个小区负有管理职责，有义务和权利维护小区的整体性和统一性。是否允许装设太阳能热水器，主要看物业管理企业与业主在《物业服务合同》中是否有约定，其次要看太阳能热水器的安装是否构成对墙面、顶层或邻居空间的占用或破坏从而给其他业主造成损害。 

8、

【解读】物业服务费和停车管理费是不同的概念，具体要看双方在《物业服务合同》中是否约定有停车保管的条款，如果有约定按照约定履行，没有约定可能无法追究物业管理企业责任，只能由车主向侵权人主张权利。 

9、

【解读】业主和物业管理企业之间存在车位使用权转移的关系，物业管理企业并没有保管义务，除非有证据证明车辆的损坏或被盗是物业管理企业的疏忽或管理不善造成的。

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