房屋所有权的取得时间可以分为过户后取得和过户前取得，过户后取得是最常见的，但是过户前取得需引起我们的高度注意。

一、过户后取得

《物权法》第十四条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”房屋过户后取得所有权是最常见的所有权取得的时间。所谓过户后取得并不是在房屋管理部门（如房产交易中心）办理了过户手续，“下家”就立即取得了房屋所有权，因为这只是“送件”，在办理过户手续之后，房屋管理部门还要对相关材料进行审核，审核通过之后才会核准办理过户，房屋产权从登记在“上家”到登记在“下家”的时候，所有权就发生了变更。在所有权发生变更之后，房屋管理部门还要进行“制证”（新产证或者不动产证的印刷等工作）。因此，所有权的变更是在办理过户手续之后，拿到新产证之前发生的。此种情形比较常见的是房屋因买卖、赠与而发生的所有权变动。房屋买卖发生纠纷后，买房人起诉卖房人要求办理过户手续，法院判决卖房人将房屋过户给买房人，判决生效时房屋的所有权并未发生变更，卖房人配合买房人办理了过户手续后或者在执行阶段法院强制过户后所有权才会发生变更。

二、过户前取得

房屋过户前权利人取得房屋所有权的情形不是很多，甚至权利人都不知道自己是所有权人，因此对此做出强调对于明晰权属很重要。《物权法解释一》第八条规定：“依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。”也就是说，依照物权法第二十八条至第三十条规定享有的物权和常见的过户后享有的物权一样，同样受到物权法的保护（即上述情形下取得的所有权，有产证和没产证房屋的权属状态没有区别）。当然，从所有权登记公示公信的角度看，有产证对于减少纠纷，保护所有权人的利益更有利。

《物权法》第二十八条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”第二十九条规定：“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。”第三十条规定：“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。”

《物权法解释一》第二条规定：“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”第七条规定：“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。”

根据上述法律规定，对于过户前取得所有权的情形做如下归纳和总结：

1、法院、仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定导致的所有权变动

需要注意的是，并非涉及房屋的法院或者仲裁机构的生效法律文书都会直接导致房屋所有权发生变动，如房屋租赁合同纠纷案件的裁判文书并不会导致房屋的所有权发生变动，房屋买卖合同纠纷的裁判文书也只有在办理了过户手续之后才会导致所有权发生变动（在办理过户手续之前所有权不会发生变动）。法院和仲裁机构的裁判文书导致所有权发生变动的是权属确认的裁判，如所有权确认纠纷、共有权确认纠纷等。

2、继承或者受遗赠导致的所有权发生变动

《继承法》第二条规定：“继承从被继承人死亡时开始。”也就是说，被继承人死亡时，受遗赠人或者法定继承人就取得了房屋的所有权。至于份额多少的纠纷只需要法院依法明确，而非在继承纠纷诉讼后受遗赠人或者法定继承人才取得房屋所有权。

3、合法建造、拆除房屋等事实行为导致的所有权发生变动

对此比较常见的是农村自建房，自房屋建造完成时，建造人即取得房屋所有权，而非在办理登记手续后才取得房屋所有权。需要注意的是，只有合法的建造才会导致建造者取得房屋所有权，如果是违建，建造者不能取得房屋所有权，而且还有义务拆除违建房屋。

附周乙、周丙等与周丁其他所有权纠纷案

案情简介：周甲与夏某某共育有四子即周乙、周丙、周丁、周A。夏某某于2007年12月30日报死亡。周甲于2012年12月25日报死亡。

周丁与闵某某系夫妻关系，周B系周丁与闵某某之子。周甲于2011年10月25日以周丁、闵某某、周B为被告向本院起诉其他物权保护纠纷一案［案号（2011）徐民四（民）初字第3023号］，请求判决：1.确认将系争房屋判归周甲所有，周丁、闵某某、周B协助周甲办理该房屋产权过户手续；2.周丁、闵某某、周B支付周甲动迁安置款10万元。2012年10月18日，本院对该案作出一审民事判决：一、确认系争房屋归周甲所有，周丁于判决生效之日起十日内协助周甲办理该房屋产权过户手续；二、周丁于判决生效之日起十日内支付周甲动迁款10万元。周丁不服本院一审判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉。上海市第一中级人民法院于2012年12月14日作出二审民事判决：驳回上诉，维持原判。2013年6月7日，因周丁不服（2012）沪一中民二（民）终字第3310号民事判决提出再审申请，同年8月13日，上海市第一中级人民法院作出（2013）沪一中民二（民）申字第68号民事裁定：驳回周丁的再审申请。

2013年4月23日，周乙、周丙、周A以周丁为被告向本院起诉遗嘱继承纠纷一案［案号（2013）徐民一（民）初字第3318号］，请求法院判决：被继承人周甲所有但尚登记于被告名下的系争房屋以及被继承人周甲所有对被告的债权112，421.40元由三原告共同继承。2014年5月26日，本院作出一审民事判决：一、系争房屋由原告周乙、周丙、周A共同共有；二、被继承人周甲生前所有（2011）徐民四（民）初字第3023号一案动迁款100，000元归原告周乙、周丙、周A共同共有；三、被告周丁应给付被继承人周甲的（2011）徐民四（民）初字第3023号一案案件受理费12，421.40元归原告周乙、周丙、周A共同共有，由被告周丁于判决生效之日起十五日内支付原告周乙、周丙、周A。第三人周戊不服本院一审判决，向上海市第一中级人民法院提起上诉。上海市第一中级人民法院于2014年8月22日作出二审民事判决：驳回上诉，维持原判。

2014年1月，周丁与案外人吕某某签订《房屋租赁合同》一份，约定周丁将系争房屋出租给吕某某，租赁期限为2014年1月5日至2015年1月4日，租金每月4，200元，付三押一。

审理过程中，案外人吕某某到庭表示：确实与周丁签订了租赁合同，通过银行转账共计向周丁支付9个月的租金，因其在2014年9月份得知法院判决系争房屋已经归三原告，就不向周丁支付租金了，后来就和三原告洽谈购买系争房屋。

裁判原文节选【案号：上海市徐汇区人民法院（2015）徐民四（民）初字第1938号】：本院认为，因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。继承从被继承人死亡时开始。被继承人周甲于2012年12月25日报死亡，故三原告对系争房屋应自此时享有物权。被告称三原告应自房屋登记在自己名下起方享有权益的意见，于法无据，本院不予采纳。根据物权法规定，所有权人依法对自己的财产享有占有、使用、收益和处分的权利。现被告于2014年1月擅自将系争房屋出租，所获收益应归属于三原告，故原告起诉要求被告返还租金收益的诉请，依法有据，本院予以支持。但根据审理查明的事实，被告实际收到九个月租金，故本院判决被告返还原告该九个月租金。被告经本院合法传唤未到庭应诉，视为放弃相应诉讼权利。依照《中华人民共和国物权法》第二十九条、第三十九条、《中华人民共和国继承法》第二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：

被告周丁于本判决生效之日起十日内返还原告周乙、周丙、周A租金收益共计37，800元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费减半收取计530元，由原告周乙、周丙、周A负担132.50元，被告周丁负担397.50元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。

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