有些二手房买卖由于买房人暂时没有购房资格等原因而把交易期限拖得很长，这样就会导致交易的风险很大（一方违约、房屋被另案查封等）。针对具体的交易，买房人想了很多降低风险的方法（约定高额的违约金、找担保人做担保、实际居住在所交易的房屋内、虚假抵押、预告登记、司法查封等等）。其中，司法查封因为涉及到法院，很特殊。

一、作用

司法查封的主要作用是：防止卖房人一房二卖、防止卖房人将房屋做抵押、防止被另案首封等。

1、防止卖房人一房二卖、防止卖房人将房屋做抵押

《房地产法》第三十八条第二项规定，司法机关依法裁定查封的房地产不得转让。根据2015年2月4日起施行的《民诉法解释》第四百八十七条规定查封不动产的期限不得超过三年，司法实务中，法院裁定保全不动产的时间一般是三年，查封期限届满前可以申请延期。因此，司法查封能够有效地防止买房人一房二卖或者将房屋做抵押。

2、防止被另案首封

《合同法》第110条规定：“当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；………”房子被另案查封（且先于本案的查封）在法律上或者事实上都会造成不能履行的后果。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十六条从另案执行的角度也解释了本案不能判决过户，更不能不理会另案首封而强行过户的原因。

反之，如果是买房人向法院申请首封了系争房屋，则即便其他法院有轮候查封，因为轮候查封是未生效的查封，一般也不影响本案生效判决的执行（过户）。从这个角度讲，买房人申请首封系争房屋举足轻重。需要注意的是，有些法院（本案是首封）对于有轮候查封的房屋不直接强制过户，而是要求买房人去轮候查封法院提执行异议，等轮候查封的法院解除轮候查封之后再强制过户，我认为这完全没有必要。

在诉讼过程中，申请查封房屋很重要，也很必要。有些房产庭的法官会向买房人释明查封房屋的重要性。

最具争议的是有些买房人在房屋尚且不具备过户条件（如上海的动迁房尚未满三年）或者买房人尚未取得购房资格（如非户籍者尚未满足63个月内累计有60个月的社保或个税记录）的前提下，为了查封房屋而提起诉讼。这又分为两种情况，第一种是诉讼一直进行，等二审判决前房屋具备了过户条件【房屋已经可以上市交易且买房人也具备了购房资格且其他条件也得到了满足（如剩余房款已经交付法院，系争房屋上没有另案的首封等导致无法交易的情形）】，这样，法院一般会判决卖房人协助买房人办理过户手续，买房人司法查封的目的完全实现了。另一种情况是起诉后撤诉或者等着一审和二审法院因房屋尚不具备过户条件而驳回买房人的起诉和上诉，对于后者，司法查封期间房屋不能被卖给他人，也不能办理抵押，买房人的查封看似也是“首封”且仍然生效，但是这个“首封”却隐含着一个很大的风险。

二、风险

风险就是买房人误认为自己是“首封”所导致的不利法律后果。

《民诉法》第一百零一条规定：“利害关系人因情况紧急，不立即申请保全将会使其合法权益受到难以弥补的损害的，可以在提起诉讼或者申请仲裁前向被保全财产所在地、被申请人住所地或者对案件有管辖权的人民法院申请采取保全措施。申请人应当提供担保，不提供担保的，裁定驳回申请。人民法院接受申请后，必须在四十八小时内作出裁定；裁定采取保全措施的，应当立即开始执行。申请人在人民法院采取保全措施后三十日内不依法提起诉讼或者申请仲裁的，人民法院应当解除保全。”《民诉法解释》第一百六十六条规定：“裁定采取保全措施后，有下列情形之一的，人民法院应当作出解除保全裁定：……（三）申请人的起诉或者诉讼请求被生效裁判驳回的；……”《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十三条规定：“人民法院采取财产保全措施后，有下列情形之一的，申请保全人应当及时申请解除保全：（一）采取诉前财产保全措施后三十日内不依法提起诉讼或者申请仲裁的；（二）仲裁机构不予受理仲裁申请、准许撤回仲裁申请或者按撤回仲裁申请处理的；（三）仲裁申请或者请求被仲裁裁决驳回的；（四）其他人民法院对起诉不予受理、准许撤诉或者按撤诉处理的；（五）起诉或者诉讼请求被其他人民法院生效裁判驳回的；（六）申请保全人应当申请解除保全的其他情形。人民法院收到解除保全申请后，应当在五日内裁定解除保全；对情况紧急的，必须在四十八小时内裁定解除保全。申请保全人未及时申请人民法院解除保全，应当赔偿被保全人因财产保全所遭受的损失。被保全人申请解除保全，人民法院经审查认为符合法律规定的，应当在本条第二款规定的期间内裁定解除保全。”

也就是说诉前保全申请人（买房人）在人民法院采取保全措施后三十日内不依法提起诉讼或者申请仲裁的，或诉中保全的申请人（买房人）在撤诉或者诉讼请求被驳回之后应当申请解封。但是，在司法实务中，由于买房人故意或者忘记申请解封，加之法院的疏忽，导致买房人撤诉或者诉请被驳回等应当解封的事由出现之后之后，买房人所申请的查封并未被撤销，房屋产调上仍然显示买房人所申请的查封是首封。此时，买房人可能会误会自己仍然是“首封”的申请人。但是，这种理解是错误的，而且这种错误的理解可能导致很严重的后果。比如，买房人撤诉或者诉请被驳回之后没有立即再次起诉并再次申请查封系争房屋，系争房屋被另案“轮候查封”之后卖房人依据《最高人民法院关于人民法院办理财产保全案件若干问题的规定》第二十三条的规定申请解封“首封”，则另案的查封就成为了真正的首封，买房人再起诉要求买房卖房人协助办理过户手续的诉请就会因为有另案的首封而不能得到支持（另案的首封是买房人诉请不能得到支持的充分条件）。

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