阅读提示：一些买房人为了享受优惠政策或者规避法律而采取借名购房的方式购买经济适用房，借名人和出名人往往事先约定待时机成熟时办理过户变更手续。然而，现实中经常出现借名买房后房价猛涨，出名人认为有利可图，要求确认房屋实际所有权归属自己并要求借名人腾退房屋，法院最终判决借名购买经济适用房合同因违反法律法规的强制性规定而无效，支持出名人的诉讼请求，此种情况下借名人应如何维护自己的合法权益呢？

本文引用的案例中，借名人在法院判决支持出名人请求判决合同无效、腾退房屋的诉讼请求后，起诉出名人要求返还购房款及利息等已付费用之外，还要求出名人支付房屋增值补偿款，最终判得房屋差价损失一百八十九万余元。

裁判要旨

借名买房合同被判无效后，出名人要求返还房屋的，借名人除可要求其返还购房款及利息等已付费用外，还可以要求出名人支付房屋增值补偿款。

案情简介

一、2001年2月15日，白娟娟与房产公司签订《商品房买卖合同》，约定白娟娟购买402号房屋，总价款40.3012万元。经查，该房屋性质为经济适用房，于2002年取得所有权证书，登记所有权人为白娟娟，房屋交付后由戴淑芹装修并使用至今。

二、2006年12月11日，白娟娟出具证明一份，证明戴淑芹为402号房屋的实际产权人，因戴淑芹没有北京户口，所以以白娟娟的名字购买，首付款以及后续贷款均由戴淑芹负担，待政策允许时白娟娟应配合戴淑芹办理过户手续。

三、2013年和2014年，白娟娟两次起诉戴淑芹，分别要求确认房屋归白娟娟所有、戴淑芹返还房屋，法院均支持了白娟娟的诉讼请求。

四、2014年，戴淑芹向法院提起本案诉讼，请求法院确认戴淑芹借白娟娟名义买房的行为无效，要求白娟娟返还购房款、购房利息、装修损失以及房屋差价损失。诉讼过程中经鉴定，402号房屋的市场价值为277.04万。

五、北京市昌平区法院一审判决白娟娟支付戴淑芹购房款、贷款利息、房屋增值差价损失共计234.7015万元（其中房屋差价损失189.49104万元）。

六、白娟娟不服提起上诉，北京市一中院经审理最终判决驳回上述，维持原判。

裁判要点

借名购买经济适用房等政策保障性住房是违反相关政策、法规的行为，借名购买经济适用房的合同属无效合同，因该合同取得的财产，应当予以返还或者予以折价补偿。

本案中戴淑芹因不具备购房资格而与白娟娟约定以白娟娟名义购房，且所购房屋性质属于经济适用房，因此，其借名买房的行为应属无效，涉案402号房屋应归登记产权人白娟娟所有，白娟娟应当返还戴淑芹支付的购房款及贷款利息。

此外，402号房屋的增值部分亦属戴淑芹的合理期待利益，合同无效导致其无法获得该部分利益，因此对戴淑芹的此部分损失，白娟娟亦应当予以适当补偿。综上，法院最终判决支持了戴淑芹要求白娟娟支付购房款、房屋差价损失等诉讼请求。

实务经验总结

前事不忘、后事之师。为避免未来发生类似败诉，提出如下建议：

1、借名购买经济适用房合同中，往往是因为出名人违反约定不配合过户或者有其他违约行为导致纠纷出现，因此，法院一般认定出名人对此类合同无效承担主要责任。所以，借名给他人购房并非有利可图，即便在房价猛涨后法院认定借名买房合同无效将房屋判归出名人所有，其仍应向借名人支付房屋增值补偿款，有时甚至会“得不偿失”。

2、对借名人来讲，可以与出名人签订补充协议，约定借名买房合同被判无效或因故不能完全履行时，出名人应在支付全部购房款、装修费用（按实际情况写明具体数额）等费用及利息之外，另外支付房屋增值补偿款，并明确约定房屋增值损失的计算方式及双方应分别承担的份额。

相关法律规定

《合同法》

第五十八条  合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

法院判决

北京市昌平区法院一审认为：双方借名购买经济适用房的行为已经经过生效民事判决书认定违反了国家政策，应属无效，因此戴淑芹再次要求确认借名买房行为无效的诉讼请求，违反了一事不再理的原则，因此法院不予支持。本案争议的焦点是诉争房屋由谁出资购买。根据庭审查明的情况，购房手续原件均由戴淑芹持有，诉争房屋由戴淑芹装修并居住使用，白娟娟书写的证明中认可了戴淑芹的出资及戴淑芹之子张×代为偿还贷款的事实，而白娟娟并未提供认可证据证明其出资的事实，因此，法院认定诉争房屋系戴淑芹出资购买。因该借名买房的行为已经被确认无效，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，现已有生效文书判决戴淑芹将诉争房屋腾退给白娟娟，因此白娟娟应返还戴淑芹为购买涉案房屋支付的购房款及利息、契税、印花税等相关款项，故戴淑芹要求白娟娟返还购房出资及相关税费的诉求中的合理部分，法院予以支持。对于装修，因装修完成后，戴淑芹实际使用该房屋，对于装修的现值，戴淑芹并不申请鉴定，因此对于戴淑芹诉讼请求中关于装修的部分，法院不予支持。对于该合同的无效，双方均有过错，考虑到戴淑芹支付了全部购房款，白娟娟拒绝履行等因素，白娟娟应对合同的无效承担主要责任。对于因房屋升值所产生的收益，白娟娟应按照其过错程度给予戴淑芹相应的房屋增值补偿款，增值款的具体数额由法院根据房屋价值、双方过错程度等情况酌情予以确定。

北京市一中院认为：已为人民法院发生法律效力的裁判所确认的事实，当事人无需举证证明，对方当事人有相反证据足以推翻的除外。本院（2013）一中民终字第10868号民事判决已经认定戴淑芹与白娟娟之间存在借名购买经济适用房的合同，白娟娟在本案中又提出不认可借名买房，未提出充足证据予以推翻该事实，本院对其主张不予采信。白娟娟主张张×是代白娟娟交的钱，未提出充分证据证明其与张×有过代交房款的约定，本院不予采信。

综上所述，白娟娟上诉理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

案件来源

戴淑芹与白娟娟一案二审民事判决书[北京市第一中级人民法院（2015）一中民终字第2861号]

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