2020年10月28日，买方、卖方及中介机构签订《房屋买卖及居间服务合同》一份，约定：卖方将一套房屋转让给买方，建筑面积61.66平方米，转让总价款为132.8万元，定金总额为10万元；卖方承诺于2020年11月28日前还清按揭，并办妥注销抵押登记手续；买方承诺于2020年11月30日前将购房余款支付至第三方监管账户；任何一方不履行本合同约定义务，致使合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房屋总价款20%的违约金。合同签订当日，买方将10万元定金支付给卖方。2020年11月23日，买卖双方共同前往贷款银行办理提前还按揭款手续，银行告知由于涉案房屋按揭尚不满一年，无法办理该手续；2020年11月30日，买方未按合同约定支付购房余款，并向法院起诉要求解除涉案买卖合同、返还定金并支付违约金。
卖方在购买涉案房屋时，签订的借款合同中约定提前还款条件为：借款人已正常还款满12期……，卖方应当熟知涉案房屋的按揭还款政策等相关情况，但其疏于了解，致涉案房屋无法提前还按揭并办理解押手续，影响涉案房屋的权属转移，卖方的行为违反了合同中“于2020年11月28日前还清按揭款，并办妥注销抵押登记手续”的约定，构成违约，对合同解除负有过错。但作为涉案房屋的买方未能按合同约定如期支付房屋余款，未能审慎核实房屋的相关情况，对合同解除亦存有过错。最终，法院判令卖方返还买方定金10万元，并以此为基数从2020年10月28日起按照LPR的两倍计算逾期付款违约金至实际支付之日止。
律师指出：当事人在签订合同时，对涉及自己义务的条款一定要充分理解，并衡量能否按约履行。否则，就会像本案一样，卖方草率承诺导致合同最终无法履行而承担违约责任。二手房交易中，因按揭问题引起纠纷比较常见，本案是因卖方无法提前还按揭引起的，因此，卖方和买方在签订合同前应当向中介公司、银行详细了解按揭相关政策，比如能否提前还款，首付要几成，对房屋建筑面积、房龄是否有要求，个人收入有什么要求等。而对于买方，在签订合同前最好先核查一下个人征信，避免因征信问题无法办理按揭而导致违约。
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