借名买房是指在房屋买卖过程中，实际出资人（借名人）因不能或不便以自己名义购买房屋，经与他人（出名人）协商，征得同意后借用他人名义购买房屋并将房屋产权登记在他人名下的行为[1]。

“不能”一般指的是为规避限购政策，在借名人没有购房资格时，借用出名人的购房资格购买房屋，这种情形在实践中比较常见。“不便”是指不方便，原因复杂的多，或为转移财产，或为隐藏财富。

不动产权属证书具有设权及证权之效力。《民法典》第二百一十七条规定，“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”

而借名买房行为使事实物权与表彰物权发生分离，导致法院执行行为复杂化，在涉及出名人为被执行人的执行案件中，往往存在借名人与申请执行人权利保护的冲突[2]，这就需要在借名人与申请执行人的权益保护上作出权衡。

司法实践对借名买房事实的认定持谨慎态度，需较高证明标准。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》第二条规定，“当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。”

借名买房涉及多重法律关系：一是借名人与出名人之间的借名关系，即委托合同关系；二是出名人与房屋出卖人之间形式上的房屋买卖关系；三是借名人与房屋出卖人之间实质上的房屋买卖关系；四是借名人与房屋之间的物权确认法律关系。

在多重法律关系中，物权确认是最基础和核心的法律关系。无论是借名人与出名人之间的委托合同纠纷，抑或是借名人与出名人的债权人之间的案外人执行异议，均需审查借名人对房屋是否享有物权这一事实。

那么，对借名人而言，如何才能证明自己的是房屋权利人，并享有物权？这不是一个简单的事实陈述，而是非常复杂的证据梳理及逻辑推理问题。法律事实能多接近客观真实，取决于证据的证明能力，没有证据证明的事实，在法庭上毫无意义。

在针对物权权属这一事实的证明上，任何单一证据的证明能力均不能与不动产权属证书相比拟。不动产权属证书就像是绝顶高手，在和其他证据一对一比拼时，任何单独证据均“打不过”。要打败绝顶高手，“单挑”是不行的，只能“围殴”。

这就需要，通过大量的证据的梳理及排列组合形成合力，去推翻不动产权属证书。是故，裁判者需遵循法官职业道德，运用逻辑推理和日常生活经验，对已有证据作出综合全面认定[3]。

结合最高人民法院相关判例，认定借名买房事实是否成立时，一般需考量六大因素：（一）借名买房原因是否合理？（二）借名买房约定是否明确？（三）选房看房的事实。（四）房屋占有使用情况。（五）实际出资情况。（六）交易资料保管情况。

通过对这六个因素的证据准备以及这六个因素之间的相互补强，去“围攻”不动产权属证书，实现对借名人才是物权人这一事实的证明。

借名人在主张借名买房事实成立时，需对借名原因作出一般人所能接受的合理解释，或为规避限购政策，或为隐藏财富。若借名人陈述的原因太过离奇，则不能得到裁判者所接受。

在（2020）最高法民再378号案中，最高院认为“且本案一、二审期间，王某某对为何由他人代持房屋问题未作出合理解释。本院再审庭审中，王某某称，系因买房不想让配偶知晓，才故意将房屋交由穆萨公司代持。对此，本院认为，当事人无正当理由故意将房屋交由他人代持，属于对房屋未过户登记存在明显过错情形。”最终认定借名买房不成立，这就是借名原因的重要性。

相反，在（2020）最高法民再328号案中，借名人陈述的借名理由是为规避国家及北京市房地产的限购政策并被法院所接受，最高院认为“可以认定徐某某在不具备再次购房资格的情形下，为规避国家及北京市房地产限购政策，通过借用曾某某之名进行买房并支付了购房款，徐某某与曾某某之间存在规避国家限购政策的借名买房合同关系。”

因此，针对借名原因的陈述一定要符合事实，合理合情。借名原因是否合理，足以影响裁判者自由心证，借名人在诉讼中应重视。

借名买房约定分为两种情形，第一种是存在书面借名买房协议，例如签订委托合同，或者签订代持协议。第二种是存在口头的借名买房协议。口头协议也是协议，也能被法院所接受。

前述（2020）最高法民再328号案中，法院就认定“徐某某与曾某某签订《房产代持协议》约定：案涉房屋所有权、使用权、收益权、处分权等一切权利均属于徐某某。”这是存在书面借名协议的情形。

鉴于家庭成员或者亲属关系或者基于情感关系的借名买房，因存在信任因素，未签订书面协议借名协议的情况也不少见。但没有书面协议，并不意味着借名买房不成立。

如在（2019）闽04民终1922号案中，法院就是在借名人和出名人没有签订书面代持协议情况下，运用生活经验和逻辑推理规则，认定借名买房的事实成立。该案二审法官还将此案事实认定过程撰写《诚信原则和逻辑推理在关联案件审理中的适用》一文，刊于《人民司法·案例》[4]。

又如在（2018）粤03民终11451号案中，深圳中院明确认为，“原告与被告虽未就借名买房签署书面协议，但结合涉案房产的购房款支付情况、购房文件及票据原件持有情况、涉案房产的占有使用情况等因素，足以认定涉案房产系由原告出资借用被告名义购买的。”这也就是说，书面协议不是认定借名买房成立与否的关键。

既是借名买房，出名人只是提供一个名字，其他一切与购房有关事宜，均由借名人操持并作出决定才符合情理。房屋并非一般消费品，需慎重决断，对于户型、朝向、楼层、价格等因素，一般需由借名人作出决定。因此，选房看房的事实陈述，以及相应证据，对于判定借名买房是否成立极为重要。

前述（2019）闽04民终1922号案中，法院就认定“根据以上推理所得的结论，从选房看房、签订协议、支付价款、保管交易资料到对案涉房产进行管理收益、为他人提供担保，黄某某、简某甲的行为，更符合日常生活中房产所有人的行为特征”。

又如在（2020）最高法民申4号案中，最高院认定“本案用于购买案涉房屋的合同、收据等凭证的原件均在孙某处保管，案涉房屋亦由孙某实际占有使用，结合案涉房屋买卖中介公司对该房屋购买过程出具的情况说明，以及孙某与秦某签订的《劳动谅解相关协议》等证据相互佐证，可以证明孙某借陈某之名购买案涉房屋的事实。”

如果借名人对于房屋如何被选定都不能作出清晰合理说明，就很难让人相信他是实际权利人了。

既然借名人是实际权利人，那么房屋由借名人占有使用才符合情理。借名人可以装修，或者将房屋出租他人。在关于借名买房的司法实践中，房屋的占有使用情况是仅次于实际出资情况的重要因素。

基本上认定借名买房成立的判决，都认定存在借名人实际占有使用房屋的事实。如在（2020）最高法民申406号案中，最高人民法院就认为“各方当事人均认可华侨出版社以魏某某名义支付了全部购房款，并占有使用案涉房屋至今。由于全联公司与施工承包方存在纠纷致房屋被法院查封，案涉房屋无法进行过户登记，也即未办理过户登记并非魏某某的过错。据此，魏某某就案涉房屋享有排除强制执行的民事权益。华侨出版社作为实际购房人，亦可代为享有并行使该权利。”

需注意的是，占有不一定必须是现实的占有，不是借名人实际住进房屋才构成占有，观念的占有也构成占有。如在（2017）辽民终130号案中，辽宁高院认为“徐某与金屋公司签订《商品房买卖合同》，购买金海湾B区21-2104号商品房，金屋公司为其开具机打不动产发票，表明徐某已支付房款，其购房行为是真实的。同时，《入住缴费清单》《入住通知书》《维修基金》等证据能够证明徐某已实际占有涉案房屋。一审法院未认定徐某支付房款并实际占有房屋不妥，本院予以纠正。”对于该占有之认定，最高人民法院（2018）最高法民申5391号民事裁定予以维持。

“谁投资、谁受益”是基本常识。房屋出资是判定权属最为重要的因素。若未出资，何来权利？每一份认定借名买房成立的案件，都需先认定由借名人实际出资作为基础。实际出资不一定意味着借名买房成立，但借名买房成立，一定是借名人实际出资。

最高院在（2011）民申字第261号案中认定，“本案有充分证据证明讼争房产的首期房款、按揭款以及其他相关款项等实际上由再审被申请人雷某某、京达旅业或者案外人广志公司支付，因此，一、二审判决认定讼争房产登记于再审申请人谭某某名下属于代持有性质有事实依据。”

在（2018）最高法民再437号中，最高院也是根据实际出资认定权利人，“从案涉购房款的支付主体看，案涉B17号房屋的买卖合同签订于2007年5月28日。此时孟某萍为中央广播电视大学的学生，并无相应的经济能力支付数额巨大的购房款。结合潍坊新华建会计服务咨询有限公司出具的《证据》以及孟某萍当时的学生身份分析，孟某增主张购房款以潍坊腾达建材有限公司应归还其借款支付的理由能够成立，也即案涉B17号房屋的实际出资人为孟某增”。

但实际出资不是成为物权人的充分条件。在（2020）最高法民申4852号案中，最高院就认为，“新华冶金公司提供证据证明涉案房屋首付款以及每个月的按揭贷款还款均由其支付，主张其有购房的意思表示。本院认为，以上证据只能证明新华冶金公司系代为支付购房款，新华冶金公司据此主张其有购买涉案房屋的意思表示，缺乏事实和法律依据，二审法院未予支持，并无不当。”

因此，实际出资的证据非常重要，但只有实际出资的证据还不足以证明借名买房的成立，仍需联合其他证据形成证明合力。

交易资料保管是一个存在感不太强的考量因素。前述（2020）最高法民申4号案即是典型一例，“本案用于购买案涉房屋的合同、收据等凭证的原件均在孙某处保管”。保管交易资料尽管不是最直接证据，但是很好的佐证。

在（2019）闽01民终7259号案中，福州中院认为“该讼争房屋一直由陈某占有、管理和使用，房屋产权证、购房发票、买卖合同等文件原件由陈某独自保管，讼争房屋办理抵押所获贷款1900000元由陈某支配、使用并偿还，结合购房时开发商先以陈某名义出具首付款发票后变更为郑某水、郑某雯名义的事实，可以认定陈某因购房政策限制，借用郑某水、郑某雯名义规避政策”。

结合最高人民法院司法实践，借名买房的六大因素对应的证据线索大致如下：

借名有风险，非必要情况下不借名。借他人名义买房之前，借名人必须首先了解这影响借名买房事实认定的六大因素，并提前做好证据形成及保存工作。否则，就存在被出名人“黑吃黑”或者被出名人的债权人强制执行的风险。

发生争议后，借名人也应当在这六大要素指引下，积极搜集并整理证据。这六大因素并不是笔者的突发奇想，而是最高院法官的智慧沉淀。只有像法官一样思考，才能像法官一样裁判，梳理出的证据和意见，才能被法官所接受。

注释：

原创：何江文 康达律师事务所

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