来源：云法律网站时间：2022-7-13 22:12:46>跟律师谈谈<
沸沸扬扬的“房产代持”就这么赤裸裸的摆上了台面。最近在杭州的奥体千万豪宅保利澄品“代持纠纷”引得一众吃瓜群众围观，虽然传闻中因代持收益闹翻的不在少数，但动静这么大的还真是少见。
简单理一下事情脉络:
前几天，网上一则澄品业主站上小区顶楼的视频引发广泛传播，视频中男当事人拉出“高XX，还我房”的横幅，同时在小区地下车库出现关于“高XX骗钱骗房”的卡片。
随后，该视频当事人徐先生在“澄品业主防骗群”中将事情前因后果做了交代。
据他在微信群的表述，快房将时间线做了整理。
2019年5月奥体板块的保利澄品首开，徐先生以置换却无房票为由和高女士协商以其名额摇号，转让费25万；
同月，高女士摇中保利澄品，先行垫付首付款165万；
2019年8月，高女士和徐先生前妻（王女士）签订代持协议，并由高女士出具收到此前垫付的首付款+转让费的凭证；
按照协议双方主体，后续月供由王女士定期转账给高女士用于支付房贷，但贷款合同执行期间，月供曾多次逾期；
2022年，澄品交付，徐先生要求按照代持协议过户，此时高女士拒绝过户。
原本是“一手交钱、一手交货”的交易，但这其中复杂的是三方之间的身份关系：徐先生和高女士曾是男女朋友，徐先生与其前妻也曾多次离婚、复婚。正是因为掺杂着复杂的关系，让这场原本单纯的交易落得“既谈钱、又伤感情”的下场。
关于当事人的情感纠葛，我们不予置评，但归根结底，这是一出代持产生的闹剧。
实际上，因代持发生矛盾的也并非这一个楼盘，据媒体报道，2018年以后，杭州中级法院判决的“借名买房”就有100多例。
涉及的楼盘不乏创世纪、河滨之城等红盘，一旦摇中就是浮盈几百万，而不同级别的红盘，房票价码也不尽相同，比如今年以IFC为代表的红盘潮，就有人光明正大宣称自己已准备好10张房票参与摇号，IFC这种级别的顶流红盘，房票价格可能会高到50万，更有传言高者达到100万。
何至于不顾情面撕破脸？
到底是多大的巨额利润，才会让这位当事人不惜放下尊严，站上顶楼拉横幅来“广而告之”？
由于新房限价政策，保利澄品（备案名：澄之华庭）在2019年进入新房市场时，均价为4.7、4.8万元/㎡，总价最低不到500万，140㎡以上大户型平均总价在600-700万元左右。
按照奥体核心区的二手房价格估算，大致是8-9万元/㎡，也就是说如今一套保利澄品的房子在二手房市场总价已接近翻倍，甚至更多。
根据快房在贝壳找房查询的数据，目前公开挂牌的保利澄品房源几乎全部挂牌单价在9万以上，总价低于1000万的房源已经很少。
以本案例中提到的房源为例，其建筑面积为148.99㎡，一房一价为39423元/㎡，总价550.12万元（数据来源：透明售房网），以此推算，账面利润已高达约700多万。
在如此巨额利润诱惑面前，“倒挂”成了人性的照妖镜。
再说到如IFC这样的顶豪，很多人盯着的同样是其背后百万、千万的回报，不惜铤而走险，全然将伴随的高昂风险抛之脑后，这批勇士是对“人有多大胆、地有多大产”的一种诠释。
代持，背后的代价和风险有多高？
快房在搜集网友咨询后，整理发现普遍关心的主要有以下几个问题。就此，浙江德名律师事务所陈国平律师给予了相应的法律分析。
●“房产代持”行为的确存在，很多人最关心的是房产代持在法律上是否会被认定无效？
根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。
按照杭州的房地产政策，为了规避限购政策，借用他人的名义，投资需要购入住宅房产的行为，属于违反限购政策，但是否属于《民法典》第一百五十三条的违反公序良俗的行为？这个问题此前一直存在争议。
此前，代持有被认定无效的案例。比如最高人民法院在辽宁中集哈深冷气体液化设备有限公司诉徐沛欣案外人执行异议之诉一案（2020）最高法民再328号，认定徐沛欣为规避国家限购政策而借名买房，有违公序良俗原则，案涉借名买房合同应认定为无效。
但也有一些特殊情况，比如借名人在事后通过消除限购政策障碍补正了合同效力，并通过生效判决的执行而完成了不动产登记，成为案涉房屋所有权人。则可以认定借名人已经取得案涉房屋的所有权。
比如本文中提到代持双方当事人（王女士与徐女士），根据杭州最新限购政策，购买二手房取消了此前“落户未满5年需满2年社保”的限制，从政策角度看，杭州户口的王女士目前有二手房的购买资格，符合过户条件。
不过，这只是根据双方的文字表述分析，具体还要根据是否具备相应的证据。
●如果被借名人否认代持，法律如何认定？
一方出资，以另一方的名义购房，并且登记在另一方名下，双方之间的法律关系，属于借名买房还是合伙买房，或者是借款买房？
陈律师表示，在没有具体合同条款约定的情况之下，仅凭当事人的陈述，是很难认定的，特别是对于主张成立借名买房的一方，其需要提供相应的证据予以证明自己的主张。而借名买房往往发生自亲戚朋友等熟人之间，双方之间往往因信任而没有签署协议，等到房子价值大涨之后，双方可能会出现因利益分配不均而导致的纠纷。
此时，作为借名人如果想要证明双方之间系借名买房，就需要提供除借名买房协议之外的其他证据予以证明，比如：
（1）购房的合同、发票原件；
（2）看房、选房的过程，如与售楼处的微信聊天记录、定金（意向金）的支付凭证等；
（3）房款的打款凭证，如果是银行按揭的，还要提供每月支付给被借名方的按揭支付凭证等；
（4）与被借名方微信沟通、协商的聊天记录；
（5）装修合同，发票，装修款支付凭证；
（6）水电煤气费支付凭证，网上购物收货地址登记等生活入住的记录；等等。
如果借名人能证明款项是自己实际支付的，也是自己装修房屋，目前房屋也是自己实际占有使用的，那么大概率就可能得到法院的支持，认定为出资人就是房屋所有人。但是如果仅仅只能提供款项支付凭证，没有其他证据的，被借名方主张双方之间仅仅是借款关系而非借名买房关系，法院就很难认定为双方系借名买房关系。
●对于“借名买房”、“房产代持”，有哪些法律建议？
陈律师称，鉴于“借名买房”存在种种法律风险，不建议双方为了规避限购政策而实施借名买房，如果是其他理由借名买房的，建议双方协商一致借名买房之前，最好签署借名买房协议或者房产代持协议，约定双方的权利和义务关系，另一方面如果出现被借名人被强制执行，损害到借名人利益时，借名人可以向法院提起案外人执行异议之诉。
文/悦夏
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