来源：云法律网站时间：2022-8-22 11:36:01>跟律师谈谈<
2019年7月25日，老冯将其在村里的一幢两层自建房出租给小朱、小褚、小徐三人开办汽修厂使用，双方口头约定年租金为7万元。小朱向老冯支付了半年租金3.5万元，老冯依约将承租房屋交付给小朱使用，并同意小朱对房屋装修改造。
小朱雇佣了两名工人开始装修。没想到，才刚动工两天，该自建房在装修时突然发生坍塌，小朱和两名工人都受了伤。
事故发生后，小朱先后以房屋租赁合同纠纷、健康权、身体权纠纷诉至本院，提出诉讼请求：
解除房屋租赁合同；
老冯退还其房屋租金3.5万元；
老冯赔偿其医疗费、伤残赔偿金、误工费等各项损失合计33.8万余元。
被告老冯确认房屋租赁合同无效，但辩称该自建房建设无质量问题，又称在建立租赁关系前小朱已验收了房屋质量，也明确知晓该房屋并无批建手续。他还强调，房屋倒塌系小朱对窗户等多处进行了搭建、改建及拆除所致，老冯对事故的发生并无过错。
本院经审理认为
一、关于房屋租赁合同的效力
老冯出租的自建房系未经审批建造，直至一审法庭辩论终结前都未获得主管部门批准建设，因此双方之间达成的房屋租赁合同无效，老冯应退还小朱房屋租金3.5万元。
二、关于对案涉房屋倒塌造成事故的责任分析
小朱等人租赁该自建房用于开办汽修厂，需要将原有的窗户改为可容小型车辆进出的门洞，出租前老冯对此均表示同意。老冯作为该自建房的建造人，对其建造结构、用料等理应知情，却在未对开门洞是否具有可行性、是否会影响房屋结构安全进行检测评估的情况下，贸然同意小朱进行装修，根据其过错程度，酌情认定其承担40%的责任。
小朱明知其承租的该自建房未经合法审批建造，更应在装修施工时注意安全、合法施工，但小朱等人轻信老冯“该房屋安全”的说法，仅雇佣2名无相应资质的个人进行装修，既无施工图纸，又无安全施工方案，根据其过错程度，酌情认定其承担60%的责任。
房屋租赁关乎人民群众的生命安全，违法建筑出租存在巨大的风险隐患。不论是出租人还是承租人，为维护自身合法权益，在租赁房屋时，都应充分了解房屋的合法性及安全性，避免出租或承租违法建筑房屋。
小编为您整理了以下几点，
请知晓：
1
什么是违法建筑？
根据《浙江省违法建筑处置规定》第三条规定，违法建筑是指未依法取得规划许可或者未按照规划许可内容建设的建筑物和构筑物，以及超过规划许可期限未拆除的临时建筑物和构筑物，包括城镇开发边界内的违法建筑和城镇开发边界外的违法建筑。
若在生活中发现已经建设完成或者正在建设中的违章建筑，任何单位、个人均有权举报违法建筑和违法建设行为。在租赁居民自建房时，可以要求房东出示房屋批准建设证明，确保租赁房屋的合法性。
2
就违法建筑所签订的租赁
合同效力如何？
根据《商品房屋租赁管理办法》第六条规定，属于违法建筑的房屋不得出租。同样不得出租的还有不符合安全、防灾等工程建设强制性标准的房屋、违反规定改变房屋使用性质的房屋等。
根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，以及就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。
租赁合同被确认无效后，出租方有权请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费，法院一般应予支持。同时，一方有权向过错方主张因合同无效所造成的损失，有过错的一方应当予以赔偿；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，因案涉租赁房屋暂未使用，故老冯应向小朱退还全部租金。
3
因建筑物倒塌、塌陷所带来
的侵权责任由谁承担？
根据《中华人民共和国民法典》第一千二百五十二条规定，建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷造成他人损害的，由建设单位与施工单位承担连带责任，但是建设单位与施工单位能够证明不存在质量缺陷的除外。建设单位、施工单位赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。因所有人、管理人、使用人或者第三人的原因，建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷造成他人损害的，由所有人、管理人、使用人或者第三人承担侵权责任。
实践中，建筑物的倒塌往往由多种原因所致，须根据各方的过错程度及原因力来确定责任的归属及分担比例。本案中，倒塌建筑物系农村自建房，老冯作为房屋建造者理应承担一部分责任。该房屋的倒塌可能是由装修行为及房屋质量共同导致，但因现场已经被清理而无法鉴定事故发生的直接原因，通过考量两种原因对于损害的发生或扩大所产生的作用力，认定双方的责任比例。
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