2004年6月，刘先生购买了岭南路的一套房屋。房产证尚未颁发。一年后，刘先生通过中介将房屋以73万元价格转让给梁女士母女，约定待可办理产证后，刘先生一周内配合办理过户及相关手续。几天后，梁女士母女依合同支付了房款等费用后，入住了该房。随着房价进一步攀升，刘先生想毁约。于2005年11月、12月，两次发函给中介公司，表示之前与梁女士母女签订的房屋转让合同违反了期房限转的规定，应予废止。看到刘先生有意反悔，迟迟不办产权证，梁女士母女遂向法院提起诉讼，要求刘先生办理产权交付手续。然而在案件审理中，刘先生又通知梁女士母女，表示为办理小产证所需，梁女士母女应将维修基金收据、预售合同、购房发票等材料提交刘先生，否则视为自动解除合同。此后，刘先生表示，由于梁女士母女不愿提供材料，致使合同无法进行，所以提出正式解除合同。在审理过程中，为保证梁女士母女的合法权益，通过法院释明，梁女士母女向法院提出房屋保全申请，法院迅速对系争房屋采取了保全措施，以避免梁女士母女因刘先生的不诚信行为遭受损失。

　　法院判决：

　　原告继续履行合同义务，办出房屋房地产权证，将该房地产权利转移给梁女士母女。

　　点评：

　　因刘先生转让给梁女士母女的房屋，目前开发商已取得房地产权证，所以转让行为不违反《城市房地产管理法》的相关规定。鉴于刘先生曾在签订房屋买卖合同后，明确表示终止合同。因此，法院判决刘先生应当继续履行合同义务，办出房屋房地产权证，将该房地产权利转移给梁女士母女。

受诉法院经过慎重研究，认为：(1)商品房预售合同纠纷是房地产开发经营方面的一种新类型案件，其诉讼主体，一方应是房地产开发经营企业，即预售方;另一方则是符合购房条件的单位或个人，即预购方。原黄岩市(区、镇)有关部门不具备房地产开发经营的主体条件，所谓的“113号文件”和“协调会议”，擅自将本案已预售的商品房指定售给陈福增等部分厂长、经理，以及通知停止施工等，纯属凭借行政权力作出的行政行为，其违法性是显而易见的。按理，被侵权的房地产开发经营企业可以“行政机关侵犯企业经营自主权”为由提起行政诉讼;原告郑金兵等11人的合法权益因此也受到了直接损害，作为行政行为的利害关系人，也是有权提起行政诉讼的。但他们均未提起行政诉讼，这是他们对行使诉权的选择。原告郑金兵等11人最终向法院提起了民事诉讼，是因为他们与被告之间存在有民事法律关系，并可以通过民事诉讼排除行政干扰，这种民事诉讼依法是成立的。本案作为民事诉讼，当然不应将有关行政机关追加为被告。(2)基于同样的理由，陈福增等部分厂长、经理与房地产开发经营企业没有商品房预购预售合同关系，他们与本案当事人之间不存在法律意义上的利害关系，因而不具备民事诉讼第三人的主体资格，不应追加其为第三人。受诉法院在查明案情事实的基础上，向市委写了《关于要求协调郑金兵等11人与市房屋开发公司预售商品房纠纷案的请示》，得到了市委的支持，排除了不当行政干预，使被迫停工的商品房得以恢复施工，从而妥善解决本案纠纷。

　　三、关于本案的法律适用问题。1995年1月1日起施行的《中华人民共和国房地产管理法》是人民法院审理房地产案件的法律准绳。但对房地产管理法施行前，因房地产开发经营方面引起的纠纷，在房地产管理法施行前或施行后诉讼到人民法院的，人民法院仍应依据当时的有关法律和政策规定，在查明事实、分清是非的基础上，从实际情况出发，合情合理地处理。本案争议的商品房预售合同是在1991年9月签订的，合同的基本内容——即预购、预售、收取预付款等是依法成立和有效的。但是，合同中却没有约定购房价格、交房时间及违约责任等，合同内容的不完善导致合同履行中的不稳定，潜在的隐患也容易引发纠纷。

　　如何正确地适用法律，妥善处理这种新类型案件，受诉法院主要是掌握了二条：一是遵循最高人民法院提出的审理房地产案件的三个原则，即(1)有利于房地产业健康发展的原则;(2)依法保护合同的原则;(3)公平保护当事人合法权益的原则。二是恰当地适用《中华人民共和国民法通则》的有关条款。例如，关于该商品房预售合同的效力，适用了民法通则第五十七条和第八十五条的规定认定;关于商品房交付时间，合同中没有约定，适用了民法通则第八十八条第二款第(二)项的规定，认为债权人(预购方)有权要求债务人(预售方)及时交付房屋，“但应当给对方必要的准备时间”。法院根据实际情况，判决“被告于判决发生法律效力之日起一年内交付房屋”，这一判决是正确的，合理合法的。