12月4日，中国恒大（3333.HK）公告了靓丽的运营数据：2018年1月份至11月份，累计合约销售金额人民币5352.1亿元，累计合约销售面积约5088.4万平方米。尽管2018年尚未结束，以前11个月的情况来看，恒大全年销售额创历史新高已无悬念。

    同样在走高的是融资利率。

    2018年10月31日，中国恒大（3333.HK）发布公告称，旗下全资附属公司将发行总额18亿美元的优先票据。其中2022年到期的6.45亿美元优先票据利率13.0%，而2023年到期的5.9亿美元优先票据利率为13.75%。

13.75%!!!

    在面包君的记忆里，上一次见到如此高的房企巨头美元债券利率是很久以前了。

三巨头海外债券：恒大利率远超万科碧桂园

    随着最近两年美联储的加息步伐，房企海外债券利率有所上扬不是新鲜事。

    但是，与恒大同属房企第一阵营的万科和碧桂园今年发行的美元债券利率远没有达到恒大当前的水平。

    万科2018年4月份发行了期限为5年的9.71亿美元债，票面利率仅有4.15%。

    今年4月份之后，经历了美联储加息，美元债券发行利率整体有所上扬，万科与恒大债券利率可比性或许有所减弱。碧桂园9月份发行的债券还是有一定的参考价值。

    碧桂园今年9月发行的5.5亿美元2024年到期的优先票据，票面利率还只有8.0%。

每半年付息一次：许家印自掏腰包认购10亿美元

    恒大这次债券发行还有一个特色：许家印及其附属公司认购了超过半数。

    根据公告显示，恒大集团董事长许家印及其全资拥有的鑫鑫（BVI）有限公司已各自认购2.5亿美元的2022年票据及2.5亿美元的2023年票据，本金总额为10亿美元。

    付息条款也较为优厚，自2019年5月6日其每半年派息一次。

同样是恒大：债券利率比去年高了5个点

    尽管有许家印自掏腰包带头认购，与恒大自己此前发行的美元债利率相比，最新的这批债券利率也有明显的攀升。

    2016年1月12日，恒大发行了7亿美元2019年到期的票据，其中4亿美元2019年到期的私募票据，票面利率7.8%；3亿美元2019年到期的优先票据，票面利率8%。

    进入2017年，恒大先后发行了6期优先票据，其中利率最高的为10亿美元2024年到期的优先票据，票面利率9.5%。利率最低的是5.98亿美元2021年到期的优先票据，票面利率仅有6.25%。

    债券条款、期限等因素也会影响票面利率，一般来说期限越长利率可能越高。然而，恒大在2017发行的债券中，期限较长的8年期债券的票面利率也只有8.75%。而恒大10月31日的公告的13.75%优先票据是5年期。利率相差达到5%。

    利率也与信用状况相关，恒大的信用状况恶化了吗？至少三大国际评级公司不这么认为。

    公司公告显示，2018年恒大新发行的债券获得的评级并不差，标准普尔给出的评级为B、穆迪的评级为B2、惠誉的评级为B+。

    此外，根据公司2018年中报业绩，标准普尔还对恒大的整体评级由B上调至B+。

    最近几个月，海外发债利率攀升的不止恒大一家。尽管13%以上的利率还很罕见但10%左右已经不是新闻。

年关临近：房企海外发债利率集体上扬

    房地产海外债券发行在最近这几年经历了一个轮回。2016年之前，由于国内融资渠道受限，不少房企加大海外债券发行力度，利率也偏高。到了2016年，由于国内较为宽松的融资环境和较低的利率环境，使得国内的房地产企业以国内融资为主，不少房企转为在国内发行人民币债券，甚至大规模提前赎回海外债券。

    2017年之后随着房地产金融政策的收紧，不少房地产公司重新转向海外融资。而此时，由于美联储多次加息，以及海外投资人对于房企信用状况趋于谨慎，海外债券利率开始明显提升。

    尽管像恒大这样高达13%以上的利率很罕见，但10%左右的美元债券利率水平已经不少见。以下为根据wind数据整理的近两个月部分房企海外债券发行情况：

    短短三年时间，房企海外债券经历了一个轮回。

    回到本文开头援引的恒大公告数据：2018年1月份至11月份，累计合约销售金额高达人民币5352.1亿元。但这是数据的一个侧面，另一个侧面是：2018年10月份，恒大的单月合约销售金额约530.4亿元，11月份只有340.7亿元，环比减少了接近190亿元。

    再往前翻公告，2017年11月份，恒大单月合约销售金额约480.6亿元。这意味2018年11月份，同比也减少了约140亿元。

    年关将近，便宜的钱越来越难找。

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