▌摘要

济宁市作为山东省棚改重点区域，过去几年棚改货币化安置比例较高，为房地产市场创造了巨大的需求，自2016年开始济宁市房地产市场发展迅速，楼市量价不断提升。2018年起济宁市棚户区改造政策开始转向，减少货币化安置、鼓励实物补偿，预计会对济宁楼市造成一定影响。

▌一、济宁市房价现状

近几年笔者回家和亲友聊的最多的就是房子的问题，一是因为已经参加工作，也到了适婚的年龄，需要买房置业；二是每次回家都会直观的感受到济宁楼市的发展迅速，经常能看到新建的楼盘，原来曾经非常破败的棚户区也都已改造成了一个个舒适宜人的小区。有一个朋友是做房产销售的，据他介绍近几年市场非常好做，许多楼盘都是刚刚开盘就被抢购一空，而且价格也是越来越高。现在济宁市区房价早已突破10000元/平米，像北湖新区一些地段均价也达到了12000元/平米左右。据他介绍，现在很多来购房的都是原来市内的棚户区居民或者城市周边房屋拆迁的居民，很多货币化安置居民拿到拆迁款后手头流动性充裕，购房主动性及积极性好，驱动房价持续上涨。

▌二、棚改货币化对济宁楼市的影响

济宁作为山东省内的棚改重点区域，棚改规模一直处于前列。2016年济宁市棚户区改造规模为5.2万平，2017年为7.2万平米，棚改规模巨大。

棚改货币化安置政策为济宁市房地产市场发展起到了重要的促进作用。政府支付拆迁补偿款给被拆迁的居民，居民再用这笔资金购置新的住房。可以说，这部分需求在短时间内集中购买，成为推动需求增加的重要力量。因此，高规模的棚改叠加高比例的货币化安置为济宁楼市注入大量需求，推动了济宁市场的发展。

济宁大规模棚改是从2016年开始的，在此期间除了本地房企九巨龙集团、鑫声玉城置业、鲁能集团等在济宁大量购买土地开发住宅之外，品牌房企如保利、龙湖、碧桂园、中粮地产等也相继进入并深耕济宁市场。近几年笔者每次回家都会发现济宁发生比较大的变化，很多市区周边的农村都被拆除了，留下了成片的刚完工以及在建的住宅；与此同时主城区规模不断扩大，以前济宁市主城区为市中区，2013年任城区合并市中区后成为新的主城区，并对原任城区郊区部分进行大量的城镇化改造。以笔者老家任城区安居镇为例，原来是属于市中区旁边的郊区，自从市中区并入任城区后，每次回家都会看到镇上新增了大量刚完工的住宅楼，同时也有许多小区正处于开工建设中，主城区正不断向外扩张。

▌三、棚改转向对济宁楼市的影响

2018年济宁市棚改政策开始转向，减少货币化安置、鼓励实物补偿，现在济宁市很多棚户区改造地区都执行实物补偿，几百万的拆迁大户现在很少出现。比如安居镇进行的压煤区改造，执行的就是按照人口补贴住房，按照原住房面积补偿少量搬迁费的政策，有的村民家中可以分得三四套安置房，但只能得到极少的货币补偿，远不够在市区支付一套房子的首付。减少货币化安置的棚改政策大大降低了拆迁居民购买商品房的能力。

   由于过去几年济宁楼市的发展很大程度上是由棚改货币化安置推动的，在居民收入难以支撑房价的时候，减少货币化安置、鼓励实物补偿必将使济宁楼市回归理性，量价短期难再出现大幅增长。

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