公积金贷款政策节节松绑，尤其是9月1日起，拥有一套住房并结清房贷的再申请公积金贷款，最低首付比例由30%下调至20%。公积金购买首套住房或结清首套再贷款，最低首付两成成为“标配”。

不过，公积金“两成首付”无论是对开发商还是购房人来说，两成首付最终的可操作性并不高。

房款总额50万以下才可首付两成

大学毕业后，在沈阳打拼多年的小陈开始了自己的置业计划，在他看来只有买下房子住下来，才代表自己在这个城市安定。

小陈说：“我在长白附近相中一套90多平的商品房，总价65万余元，因为想到公积金利率低，我和售楼员商谈使用公积金贷款。根据自己手上的资金，我申请两成首付，可这个想法很快就被售楼员否决了。”

原来，小陈个人申请公积金贷款最高限额为40万元，也就是说即使他其他条件都符合公积金贷款政策，而且能顶额贷款，他自己需要首付的资金也要25万元。换个角度来说，个人申请两成首付公积金贷款，理论上最高总房款不能超过50万元。

浑南一楼盘营销总监刘新（化名）说：“毕竟公积金贷款利率低，我们也愿意协助客户办理公积金贷款，但两成首付对于现在的房价来说，受限最高限额，可操作性真的不强，因此只能建议客户多筹首付，或参与开发商垫首付活动，以及采取公积金和商贷组合的办法。”

预售期房无法使用公积金贷款

事实上，除了公积金最高限额使二成首付难以落实外，部分楼盘自身条件也限制了公积金的使用。

这样的经历，就让外企白领刘女士颇生尴尬。刘女士在浑南一楼盘相中一套房后，价钱也谈妥了，最后因付款方式时黄了。原来刘女士提出要使用公积金，但对方表示预售的是期房，楼尚未封顶不符合公积金贷款条件，建议刘女士先商贷再提取公积金还贷款，但此举遭到刘女士的拒绝。

一位熟悉商品房贷款流程的业内人士告诉记者，公积金贷款一方面的确存在放款速度慢，而对现金流需要较高的开发商来说不对味，另一方面公积金审核条件相对苛刻，有建筑进度的条件，再加上开发商前期手续不完备居多，达不到公积金贷款条件。

此外，不少楼盘开发资金获得银行信贷支持，与贷款银行达成一种默契的约定，即在购房人贷款时更倾向使用商业贷款以“回报”银行。这些因素，都是导致一些楼盘尤其是中小开发商开发的楼盘对个人公积金贷款申请并不积极的直接原因。

公积金两成首付新政影响有限

中原地产市场研究总监张大伟表示，此次针对改善需求实施的公积金新政，首付比例的调整实效效果不大，因为公积金更重要的是看限贷额度，目前国内二、三线城市改善型住房的主流价格在80至100万元，如果首付两成，所需的贷款额度应该60万以上，事实上大部分城市的公积金贷款限额仅有30至50万元。

目前，沈阳公积金申请人一方缴存公积金，贷款最高限额为40万元，两人最高限额为60万元，家庭成员三人以上共同申请公积金贷款最高限额为80万元。如果采取两成首付，对应的总房款为50万元、75万元和100万元。

此外，个人可申请公积金贷款的额度能否顶额，还与个人单位缴存公积金比例等因素有关。

可申请公积金贷款额度怎么算？

可申请额度=申请人及共同申请人月缴公积金的工资基数×还贷系数×12个月×贷款年限（工资基数是个人上年收入基数，还贷系数目前为0.40）

此外，个人申请额度不超过当地贷款最高限额。

不过，沈阳市住房公积金管理中心的工作人员提醒：由于个人贷款额度与所购买的房源价格、个人缴存公积金的比例等多个因素有关，较为复杂，所以用计算公式算出来的贷款额度与实际贷款额度可能会有出入，建议购房者在贷款买房之前，可根据自己的房源情况到所在区公积金管理中心窗口问询

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