为了让子女就读一所好学校，常州人王先生花重金在当地购买了一套学区房。没想到的是，当他办完一切购房手续后才知道，这套房子在此之前已被原房主租出，且租期长达20年。根据相关法律规定，租赁关系续存期间，房屋的买卖不影响租赁关系的存在。也就是说，照此规定，王先生要等20年以后才能住进自己的房屋。今天（6月27日）下午，记者从常州市钟楼区司法局获悉，目前，王先生已通过司法途径解决此事。

交房后才知被前房东出租，租客让他等20年再入住

王先生是常州本地人，今年4月份，他花重金在常州钟楼区买下一套二手学区房，当月，他就交付了购房款并办理了房屋产权变更手续。今年5月上旬，当王先生一家满心欢喜打算搬入房屋居住时才发现，他们这套学区房，竟然在房屋进行产权变更之前，原房东就把房子租了出去。

在对方出示的租赁协议上，王先生看到，房屋的出租时间为20年。另外，对方也向王先生坦言，在这套房屋出售之前，原房东从租客手中借了40万元的贷款，房屋的20年租期是其中的一个交易条件。因原房东在签订房屋买卖合同时，隐瞒了房屋出租的事实。再加上房屋租赁并不需要到相关单位登记或备案，王先生在购买房屋时，也从未想到会出现这样的问题，也并没有对房屋出租与否展开调查，这才造成了眼前这种结果。

了解情况后，王先生随即联系房屋原业主，遗憾的是，对方电话始终无人接听。无奈之下，王先生只好找租客进一步协商，然而，对方却坚持要住到租期结束再搬出。而在相关法律规定中，确实有 " 买卖不破租赁 " 的说法。也就是说，在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。换句话说，若这份租赁协议是合法的，那么王先生想要住进这套房屋，必须等到20年租期住满之后才行。

咨询律师：若租赁关系合法，购房者只能起诉原业主维权

万般无奈之下，王先生只好通过钟楼区司法局找到常强律师事务所高峰律师求助。在了解王先生的遭遇后，高峰认为，虽然法律规定 " 买卖不破租赁 "，但是并不意味着购房者没有救济途径，对于此类房屋买卖合同纠纷应当具体问题具体分析。如果前房东与租客之间签订租赁协议系作为借款的担保条件，那么可以认定租赁协议无效。

" 他是为了使出借的资金有所担保，才签订了这份租赁协议，该租赁协议不是一般意义上为生活生产便利租用房屋而签订的，难以产生法律意义上的房屋租赁协议效力。" 高峰称，以租赁形式作为借贷的担保不是我国法律确定的担保形式，没有法律依据，故认定租赁协议无效。王先生可向法院提起诉讼，确认租赁协议无效后即可要求对方搬离。

此外，假如前房东和租客之间签订租赁协议虽然被作为借款的交换条件，但这套房子确实被用于生活生产便利，同时没有恶意串通的行为，则认定租赁协议有效。不过，在房屋交易过程中，前房东隐瞒房屋已出租的事实，则涉嫌欺诈。王先生可将前房东告上法庭，要求其返还购房款，并赔偿相应损失。

6月27日，记者从钟楼区司法局获悉，目前，王先生已通过司法途径解决问题。

买二手房时如何规避风险？

尽管从法律上来说，不管这份租赁合同合不合法，王先生都能找到有效的维权途径。然而，据高峰介绍，在现实生活中，受前房东自身情况影响，维权常常会遇到诸多问题。" 原来的业主卖完房子以后跑了，或者他把钱全都还债了，根本就还不回购房款，问题就比较难解决了。" 高峰称，在遭遇上述情况时，几遍官司打赢了，购房者也不见得能挽回全部损失。

也正因此，律师咨询提醒读者，在购买二手房时，买房者除了要去相关部门对房主身份、房屋权利瑕疵、购房程序、小孩户籍挂靠等事项进行核查外，还应当在购房前充分了解要购买的房屋是否已经出租，比如到物业、电力、水务、天然气等管理部门查询交纳水、电、气等交纳的情况，核实是否存在隐瞒租赁等情况。此外，买房人还可以到工商部门查询房屋是否被登记注册为公司经营地址，到当地派出所查询户口登记信息等，以避免类似的纠纷发生。

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