北京二手房交易量进入平稳上升通道。继4月份二手房成交近1.4万套创下新高后，5月份网签量继续攀升。

　　据中原地产研究中心统计数据显示，截至5月28日，5月份以来，北京二手房签约套数为15723套。从单周数据来看，最近已经连续3周二手房签约量在3800套以上。有鉴于此，中原地产首席分析师张大伟表示，预计5月份全月，北京二手房签约量将达到1.8万套，届时，这将是2017年“3·17”发布调控政策以来的成交新高。

　　不过，张大伟认为，交易量上涨背后，是由于北京部分区域学区政策调整后，学区房交易过户较为集中，网签比例提高所致。整体来看，北京二手房市场逐渐从2017年三、四季度的低谷走出，出现平稳局面。

　　1、市场走出低谷

　　事实上，目前接近1.6万套的月成交量已经创下一年新高。据我爱我家集团市场研究院统计，5月上半月，从每日网签数据上看，北京二手住宅市场已经全面走出此前近一年时间里每日网签不足600套甚至500套的低谷，工作日网签量长期维持在600套以上，且时常超过800套。不过，与2016年、2017年一季度每日超过1000套的网签量相比，如今的北京二手房市场虽已走出低谷，回温到了一年来的最高点，但市场仍处于正常的平稳状态。

　　另据记者日前在通州调查二手房市场后发现，通州有些小区成交均价上涨1000元∕平方米，有些小区上涨2000元∕平方米。有经纪人告诉本报记者，整个通州区成交均价上涨约1000元∕平方米，月成交量已经达到700套左右，这在“3·17”调控之后是无法想象的。

　　我爱我家集团市场研究院院长胡景晖认为，截至目前，5月份北京的新房、二手房交易量都是环比增长的，这说明北京房地产市场目前确实正在逐步回温，这主要是大批刚性需求重新入市引起的。去年史上最严调控开始后，北京的刚需也进入了沉睡、观望状态。而在高强度调控一年后，楼市的投资投机属性已经大幅降低，住房回归到了居住属性，自住需求入市欲望强烈。

　　记者在走访中也发现，刚需入市量有所提升，尤其3月份以来，这些购房者认为二手房房价已经连跌数月，降价程度已达心理预期，因此出手购房。有中介经纪人告诉记者，目前通州的二手房交易中，刚需购房者约占一半。

　　在张大伟看来，当下北京的二手房价已经跌到心理价位，刚需购房者确实开始入市。张大伟表示，从2017年4月份开始到今年4月份，北京二手房房价累计跌幅超过15%，部分区域房源价格降幅接近20%。

　　2、学区房集中成交

　　整体而言，今年二手房颇有“红5月”之势，但实际上这一交易量只是回到相对正常的水平。

　　在张大伟看来，目前北京楼市二手房的成交量依然处于平稳期。5月份，剔除学区交易等影响后，二手房市场真实成交量为1.5万套左右，这一成交量与2009年以来楼市平稳期的成交量持平。

　　张大伟进一步称，部分区域的学区政策调整后，特别是东城区和西城区学区政策调整后，在为了获得学区房入学资格方面，部分家庭甚至出现了家庭内房源过户的现象。以5月份为例，西城区签约量占比达到8.2%，东城区签约量占比达到5%。而在往年正常情况下，这两个区的市场成交占比分别约为5%和3%。

　　同时，多位业内人士均表示，接下来北京新房市场将有共有产权房和限价房入市，对有意进入二手房市场的刚需或部分改善需求将有所分流，但整体影响不会太大。

　　胡景晖表示，整体而言，北京房地产市场目前仍然处在较为稳定、正常的状态。当然，交易量增加的同时，交易价格也有上行压力，但如今北京的调控政策不仅没有放松，反而还有进一步的加码动作。在政策的保驾护航下，北京房价仍将趋于稳定。

　　全球10亿美元量级地产交易飙升 私人投资者占四成

　　除了土地市场能拍出百亿元量级的成交之外，在地产交易当中，10亿美元量级交易并不多见。

　　据莱坊发布的《财富报告》显示，在去年所有价值超过10亿美元的地产交易中，私人投资者完成的交易占交易总价值的43%。亚洲成为此类大规模交易的主要需求来源，占总交易量的三分之二，去年最引人瞩目的地产交易是价值51亿美元的香港中环中心办公楼收购案，这笔交易同样是由财团形式的私人投资者完成的。

　　记者注意到，过去两年，中国私人投资者对英国房产比较青睐，一般是商业办公楼项目，或者酒店资产。此外，在亚洲新兴财富阶层中，发达国家的房产资产几乎也是其资产配置的必选项之一。

　　1、私人投资者成“大买家”

　　从全球范围来看，私人投资者的地产交易规模正日趋庞大。有数据显示，2012年，价值超过10亿美元的交易不过寥寥几笔，交易总价值只有50亿美元。到了2017年，价值超过10亿美元的交易总价值已上升至200多亿美元。

　　莱坊表示，比交易总价值更为惊人的是这类交易的投资者类型。过去，只有机构投资者或房地产公司有能力，或者说有兴趣进行这类大宗交易。但现在，私人投资者交易比例已经超过机构投资者交易比例约10个百分点。

　　尽管没有“交易价值超过10亿美元”这般吸引眼球，但价值超过5亿美元的交易也不在少数。

　　据莱坊统计，价值超过5亿美元的交易总价值从2012年的210亿美元上升至2017年的530亿美元。此外，超出10亿美元门槛的多数交易主要涉及办公楼买卖，而超出5亿美元门槛的交易涉及的资产类型更加多元化，包括购物中心、酒店和工业设施等资产。

　　业内认为，10亿美元的交易是一种维持惊人财富的隐秘方式，除此以外，投资者选择大宗交易还有一些实际原因。

　　莱坊商业研究合伙人WilliamMatthews表示，“商业地产交易耗时耗力，完成一项大宗交易或许比完成一批小规模交易更加高效。另外，大宗交易还可以带来资产管理机会。并且，尽管投资者在购买大楼时通常计划长期持有，但是如果有售出机会，很有可能会带来大量诚意买家。”

　　值得一提的是，购买商业地产不仅仅是巨额财富的保值手段。莱坊态度调查的相关人士表示，2017年，客户的房地产投资增长了56%，仅次于增长率达62%的股票投资。

　　整体来看，去年商业地产的交易总量达8400亿美元。北美洲的房地产投资份额为46%，遥遥领先。欧洲的房地产投资份额为36%，紧随其后。亚洲的房地产投资份额为17%，排名第三，与前两名的差距较大。世界其他地区的房地产投资份额仅有2%。

　　此外，在房地产交易投资总额最多的10个城市中，有8个城市来自美国，只有英国市中心和柏林能打破美国城市的屠榜之势。

　　2、集中投资全球十大城市

　　莱坊资本市场研究部主管AnthonyDuggan表示：“投资者的首选目标是发展成熟、资金流动性强、交易透明的房地产市场，因此，意料之中的一个结果是全球前十大城市每年吸引了接近30%的年总投资交易量。对于首次投资外国市场的投资者而言，伦敦和纽约等超级城市无疑具有极大吸引力。市场透明、资金流动性强，以及语言、法律、顾问公司和货币稳定性方面的优势，都为投资者踏上新旅程提供了保障。”

　　咨询律师表示：“英国房地产市场历来是世界上最开放及活跃的几大房地产市场之一。英国政府对海外买家持有英国房产及其未来的销售不设任何限制，中国投资者可以享受部分英国银行提供的贷款服务，英国成熟的法律制度充分尊重和保障海外投资者与本国投资者享有同等的权益。相对于中国目前的土地使用权政策（商业地产40年使用权），英国最普遍的商业物业产权有两种，包括永久产权（即对房产及房产所占范围内的土地拥有永久性的所有权）以及期限产权（即对房产享有一定期限的租赁产权）。”

　　不难看出，英国和美国是各地调查受访者眼中超高净值人士投资房地产时最青睐的国家。

　　尤其对于亚洲的新兴高净值人群来说，莱坊亚太区资本市场研究部主管NeilBrookes表示：“受困于日本、香港、新加坡等成熟市场低收益、低回报的困境之中，亚洲投资者越发倾向于以风险曲线为参考、在海内外寻求投资机会。在进行跨境购置投资时，他们通常会选择次要城市作为投资城市，也倾向于投资医疗地产、养老地产和物流仓储地产等更为专业的商业地产。”

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