常州作为长三角地区重要的工业城市，与苏州、无锡构成苏锡常都市圈。不过，此前由于房地产库存长期高企被外界冠以“鬼城”之名，常州市区（不含金坛、溧阳）商品住房累计可售面积最高峰为2014年8月的824万平方米，去化周期高达21.4个月，远超15个月的警戒线。

自2016年始，跟随长三角区域楼市的快速升温，常州楼市得以回暖，并在2017年迎来一波补涨，市场均价由此前的不到7000元/平方米，到如今的13000元/平方米左右，商品住宅库存量降至240万平方米，去化周期低至4.7个月。

近日，记者实地走访常州楼市看到，目前主城区项目去化理想，甚至出现一房难求景象。在华润国际社区、雅居乐凤凰台以及星河国际等项目现场，记者均被告知，全款购房者优先选房，如果仅能支付3成首付款，选到房的几率并不大。“由于楼市火爆，常州大部分开发商都提高售房门槛，优先考虑全款和首付比例高的购房人群，对于雅居乐而言，需在规定时间内完成销售回款，因此也在逐步提高首付比例。”雅居乐常州公司相关负责人对记者表示。

自去年4月“常九条”发布以来，常州开启“限售”模式，并同步调整了公积金二套房贷款首付比例，但“限购”“限贷”等相对严厉的政策并未出台。针对常州楼市从库存高企到一房难求的嬗变以及房地产市场的监管和整顿等问题，记者多次致电致函常州市委宣传部和常州市房管局联系采访事宜，相关工作人员表示，“该业务板块的负责人近期正在外地培训”，未能对具体问题进行解答。

俏销项目一房难求

据统计，7月常州共有19个楼盘加推，武进区、天宁区和新北区是主力供货区域。记者采访中了解到，市场一二手房倒挂、供不应求的现状，促成常州主城区各大楼盘出现逢开必抢的火爆局面。

近日，记者以购房者身份实地走访天宁区富盛一路与富盛二路交界处的华润国际社区售楼处看到，前往看房的市民将沙盘团团围住，销售人员在一旁讲解。

根据销售人员介绍，项目即将加推的主力户型面积在89~160平方米，均价12000元~13000元，总套数约为600套，而意向购房者已达2000余人，其中较为紧俏的户型，愿意全款购买的客户已经超过可供房源数量。“所以，我们这边是全款优先选房，如果仅能支付3成首付款，选到房的几率并不大。”

同时，记者在绿都万和城营销中心看房时，销售人员表示，项目有意向购买的人比较多，会优先考虑全款和5成首付客户。“如果只有3成首付，我建议你去别家看看，因为我不能耽误你买房。”而在位于玉龙路与庆阳路交汇处的雅居乐凤凰台，记者同样被告知，开盘时全款客户优先选房，3成首付能够选择的楼层比较有限，一般只剩下顶楼和底楼。

另外，根据此前媒体报道，由于需求持续旺盛，常州市房地产项目销售普遍实行“落位”选房。所谓“落位”，即购房者在正式购买前，先选定一个具体意向户型和楼层，并交纳10万元不等的诚意金。项目开盘后只有“落位”购房者可以参与选房。

在连续数日的走访中，武进区武宜路淹城北星河中心区的星河国际销售人员介绍，客户购房前需要交纳10万元诚意金，项目开盘后只有这部分购房者有资格参与选房，若选中房源，诚意金转为购房款，若没有选中则会全数退还。

克而瑞研究报告指出，当下常州房地产市场火热，新开盘项目去化表现优异，主要原因在于：其一，2016年炒房客大量进场，带动本地购房需求；其二，棚改货币化安置加速推进，拆迁户购买力强劲；其三，改善性换房需求持续释放，中高端项目备受市场欢迎；其四，地价上涨推动房价上涨预期，倒逼恐慌性购房需求。

烂尾项目“变身”

记者采访中了解到，2014~2015年，常州房价下行，不少中小房企资金短缺的弊病暴露，楼市中涌现出凯悦中心、龙德花园等烂尾盘。不过，如今这些烂尾盘均已“复活”。

近日，凯悦中心地块在司法拍卖平台进行拍卖，经过一天的网拍，最终被南京金鹰国际集团以114910万元竞得，折合地块亩均价为1359.2万元，溢价率10%。

据了解，凯悦中心拍卖地块系项目二期的部分净地，位于钟楼区怀德南路南侧、劳动西路西侧，与吾悦国际广场隔河相望，地处常州市中心黄金地段，土地面积为56357.32平方米，合为84.54亩，由常州凯悦房地产有限公司开发。

7月9日，记者实地走访凯悦中心项目时看到，已入住的几栋高层住宅楼和正在施工的楼栋被铁皮围挡简单隔开，工地里挖土机发出轰鸣声，靠近劳动路一侧张贴的工程概况显示，正在施工中的项目工程名称为“跃进新村及周边地块二期开发项目（6、9、15、17、19#房及地下室）”合同工期为754天，建筑面积127707平方米。

资料显示，2015年8月，凯悦公司资金链出现问题，在建楼盘停工。2016年6月，债权人向法院申请对凯悦公司进行破产清算。今年3月中旬，市民在“常州网络发言人”官方网站咨询凯悦中心的复工情况，相关主管部门回复称，凯悦中心一期3#楼已交付，二期6#、9#、15#、17#、19#楼预计2019年5月交付，而备受关注的8#楼也已排入复工进程。

与此同时，位于武进区常武路与长虹路交汇处的龙德花园，2011年10月项目首开，辉煌一时。然而2013年10月，施工方浙江海天建设集团有限公司违约，龙德花园一期延期交付3个月，且房屋质量问题频出。2014年6月，龙德花园二期同样出现延期交付的状况，且水电等基本设施无法使用。此后，龙德花园三期停工无法交付。

2015年10月30日，常州市武进区人民法院裁定受理常州龙德置业有限公司破产清算一案，正式进入破产程序。2016年9月28日，常州龙德置业有限公司破产财产拍卖会在武进区人民法院第六法庭进行。经竞拍，常州建源房地产开发有限公司以44880万元竞买成交。

据悉，常州建源房地产开发有限公司隶属于武进经发集团。作为一家有着国企背景的开发商，常州建源2016年9月接手龙德花园项目。2017年9月15日，常州建源如期完成之前遗留的3栋楼的房屋交付工作。

近日，记者实地走访位于虹北路上的售楼处时，销售人员介绍，项目刚在前一日完成两栋楼的加推，目前仅剩少量大户型房源。楼市向好成为了烂尾盘复活的“解药”。

地王踏节奏入市

2014~2016年，常州暂停土地出让，期间进入常州的全国性房企并不多。2017年恢复供地后，常州吸引碧桂园、金茂、金科、中铁建等房企进驻，据统计，2017年常州共供地6次，共计16宗宅地，而今年截至6月底，常州市区已累计供地15次，共计推出22宗涉宅用地。

其中，2017年8月，雅居乐通过竞争政府商品住宅面积环节竞得常州市钟楼区丁香路、中吴大道东南侧地块，其中政府商品住宅建筑面积47400平方米，该地块限制楼面价7497元/平方米，溢价率为47%，刷新了常州主城区经营性宅地成交的纪录。

根据常州规划局官网公布的丁香路、中吴大道东南侧地块项目建设工程设计方案，该地块规划用地面积约129136平方米，规划总建筑面积约378193平方米，将打造36栋住宅，有洋房、小高层和高层产品，层高17~20层。

近日，记者实地探访看到，地块内大部分地方仍未正式动工，荒草丛生，丁香路与玉龙南路交叉口的围墙上显示项目案名为“棠颂”，并指示营销中心在靠近丁香路一侧。

记者向前探寻发现，项目围挡上的宣传标语显示地块由雅居乐和路劲地产联合开发，从一处工地门向里走，可以看到两边大量的土堆被绿色薄膜覆盖，远处吊塔正在作业。沿丁香路继续向前走，则可以看到正在搭建中的营销中心。

对于项目开发进度，雅居乐集团常州公司相关负责人对记者表示：“项目分两期开发，今年主要开发一期，而一期又分为一标段和二标段，预计在今年9月可以推出销售，项目定位中高端，以高层住宅加洋房的产品组合，主要面向改善型客户。”

同时，2017年11月，龙湖以8.6亿元+200平方米人才公寓夺得飞龙生活区1号地块，楼面价超9100元/平方米，成为2017年常州出让地块中楼面价最高的一幅地块。日前，常州市规划局对新北区飞龙中路南侧天山路西侧地块项目建设工程设计方案进行了批前公示。据了解，该地块建筑面积约为130300平方米，楼面价9100元/平方米，规划建设9栋住宅。

近日，记者探访该地块看到，项目附近张贴着巨幅宣传海报，案名确定为“龙湖春江天玺”，而地块被高约2米的围墙遮挡，靠近天山路一侧的公示信息显示，该项目开竣工日期为2018年5月4日~2019年10月12日。

“过去两年常州地价、房价持续呈现温和式上涨，而不像其他城市突发式暴涨。预计今年下半年常州房价依旧看涨，对于房企而言，无论是从政策宽松度还是从市场健康度考量，常州依然是拿地布局的优质城市。”克而瑞苏常片区总经理戈文问分析称。

同时，在新城控股(28.890, 0.03, 0.10%)集团高级副总裁欧阳捷看来：“三四线城市并不愿意过度打压市场，因此选择了对市场影响较小的‘限售为主、暗中限价为辅’政策，既保持了市场的热度、去化了库存，又获得了土地出让金的收益、提高了住宅产品品质。”

（注：本新闻来源腾讯网）

欢迎法律在线咨询  律师在线解答 云法律网 律师咨询