以廊坊市北三县（三河、大厂和香河）为代表，涵盖燕郊、固安、永清等地的环京楼市，曾经异常火爆；但在经历近一年半的持续调控后，业已降下虚火。

　　中原地产2018年三季度环北京房地产市场报告显示，今年三季度，在环京区域房价降幅最为明显的几个板块中，燕郊住宅成交均价16592元/平方米，同比下降23.5%；香河住宅均价9389元/平方米，同比下降32.1%。

　　贝壳研究院RealData 数据库也显示，今年以来廊坊北三县楼市仍处于下行期，二手房市场几乎冻结。对此，贝壳研究院首席市场分析师许小乐认为，原因一是限购限贷提高了购房门槛，二是北京市场的下行致使环京楼市预期回落，投资者开始退场。

　　鸿坤集团总裁袁春认为，支撑楼市前景的核心是需求。“未来就是看京津冀协同发展的整个产业基础能不能真正起来，当地老百姓收入能不能实质性增长，或者这个地方能不能吸引人进来，因为人来了才有居住的需求，这是最基本的逻辑。”

　　透支的房价

　　位于北京市正南80多公里的河北省霸州市，楼市“严冬”比其他环京城市来得稍早一些。

　　这座60余万人口的县级市属廊坊市代管，东距天津市60多公里，西距雄安新区20多公里，在京津冀协同发展上升为重大国家战略的背景下，霸州市“京津雄三角中心”的区位优势凸显。

　　早在2016年，借着尚在讨论中的“京霸城际”铁路规划，霸州市房地产市场迅速升温，以北京投资客为主的各路购房大军蜂拥而至，“日光盘”频现，商品房均价一度被炒高至1.2万元/平方米以上，令当地大多数工薪阶层望尘莫及。

　　短期房价涨上来了，支撑霸州市长期发展的产业经济却面临转型阵痛。一方面，为打好污染防治攻坚战、支持首都“蓝天行动计划”，霸州市以胜芳镇家具批发市场和钢铁厂为代表的传统产业已逐渐被腾退清空。据当地政府工作报告显示，2017年霸州市关停“散乱污”企业2682家，两家钢厂产能全部退出，成为“无钢市”。

　　另一方面，虽然按照当地提出的“京南国家科技成果转移转化示范区”新发展定位，2017年，霸州市共引进京津项目32个，总投资390亿元，新增规模以上工业企业12家。

　　但2018年霸州市人民政府工作报告在肯定成绩的同时，坦言经济社会发展还存在不少矛盾和问题，“经济发展的内生动力仍显不足，产业转型升级任重道远”。为此，“培育发展新动能”被作为霸州市当前各项目标任务之首写进政府工作议程。

　　霸州市胜芳区相关工作人员告诉记者，这两年产业转型升级对当地就业结构和居民收入均产生较大影响。新的产业形态对人才的学历和能力要求都与以往不同，而当地大量在家庭作坊、乡镇企业上班的产业工人难以适应这种转变，面临生存考验。

　　由于缺乏良好的产业支撑，霸州楼市上涨的基础并不稳固。

　　2017年6月，有媒体援引北京市住建委消息称，作为京冀地区重要铁路联络线之一的“京霸”铁路将改线建设，不再经过霸州，改为连接雄安新区和商丘地区的“京雄商”铁路；2018年4月，《河北雄安新区规划纲要》出台，传说中的“京霸城际”已正式命名为“京雄城际”，虽然还在霸州北设站，但终点是雄安，这让一些“下注”失误的买房人叫苦不迭。

　　据安居客房价数据显示，霸州房价走势的分水岭恰恰出现在2017年6月，商品房均价从11758元/平方米高位跌落，8月以后一路下滑，至2017年12月已跌至9140元/平方米。

　　然而对当地楼市的致命一击，却是来自限购政策。霸州于2017年4月先于廊坊市其他区县出台限购政策，规定非本地户籍居民须连续缴纳两年社保或个税，限购一套住房，且购房首付款比例不低于50%。

　　调控政策一出，因过度炒作而遭透支的房价逐渐被打回原形。《财经国家周刊》记者在当地走访调研时发现，大量新建成的商品房遭到业主降价抛售。例如，霸州市杨芬港镇一处在售楼盘的新房销售价格是7500元/平方米，但业主抛出的转让房源多在6000元/平方米左右。

　　纠纷与乱象

　　霸州只是一个缩影。

　　在严格执行限购政策的一年半时间里，环京楼市深陷疲软状态，无论房价还是成交量，均遭遇“断崖式”下滑，而环京各地的房地产市场也大都在经历着房价波动带来的阵痛。

　　《财经国家周刊》记者在30多天的走访调查中了解到，当前环京楼市存在一些乱象：

　　首先是退房纠纷愈演愈烈。限购调控之下，环京楼市大量楼盘降价促销，典型的是廊坊市北三县，部分楼盘价格腰斩，导致前期高价购房业主纷纷找开发商上门“讨说法”。也有相当一部分退房理由是开发商违约造成的，比如政策变动后不能及时办理网签过户。

　　另外，五证不全就违规销售的现象在环京楼市也不少见。在廊坊一些区县，当地开发商单凭一纸“内部认购协议”就收取首付甚至全款，几乎成为销售惯例；甚至还有一些缺少资质的乡镇级开发商违规销售的小产权房，被当地执法部门拆除后引发买卖双方纠纷。

　　其次是开发商和代理机构通过阴阳合同、为购房者补缴社保等方式，试图规避调控、绕开限购的各类销售套路层出不穷。

　　据媒体公开报道，在固安、香河等地，均有在售楼盘对外宣称外地人不限购。通常有三种套路规避政策：一是花5万元直接办理网签；二是由开发商或中介代为补缴社保，满三年后再网签；还有一种专为“炒房”提供便利，如果购房人三年内就找到了接盘人，开发商可以协助其更名转让，仍按新房出售，如此可为炒房者省去一大笔交易税费。

　　再就是环京房企因资金回笼受阻而负债高企、违约拖欠供应链账款的现象呈高发态势。一些大企业被迫大规模裁员降薪，甚至出售股权以偿还债务。

　　荣盛房地产发展股份有限公司一位营销负责人告诉记者，今年市场的变化对环京开发企业的打击比较严重，长期的以价换量对各个企业的资金链要求非常高，一旦没有掌握好零界点，融资出问题，企业就将面临生死考验。

　　解局与破局

　　在荣程房地产营销公司总经理催俊南看来，目前可能是“环北京楼市近10年最低迷、最难受的时候”。

　　催俊南告诉《财经国家周刊》记者，今年上半年部分大房企采取以价换量的方式取得了一定的销量，但相比限购之前的成交量仍然惨淡。受限购和信贷收紧等因素影响，环京楼市从今年7月份开始就进入寒冬状态，即便“金九银十”期间，各售楼处也是门可罗雀，销量萎靡；整个市场预期也是僵局状态，高价买入的业主降价出售，买主却在持币观望。

　　“购房者的预期崩溃，可能导致退房或违约，乃至引发贷款断供的风险。”催俊南说。

　　为何在这一轮调控中，环京楼市会经历如此剧烈的波动？多位接受《财经国家周刊》记者采访的业内人士均认为，这与环京楼市“主要靠北京需求外溢支撑”的消费结构和市场特征有关。

　　旭辉集团环京开发负责人表示，环京房价的下调受到多方面因素的综合影响：一是本地需求不足，限购前投资、投机性需求过于旺盛，导致房价快速上涨，在调控政策向北京看齐后，由于产业基础和自住需求不足，房价一度虚高。

　　二是北京购房需求正在复苏，逐渐形成了覆盖不同需求客群的多元化产品供给，随着北京与环京地区住房价差的逐渐缩小，外溢到环京的需求量或将进一步减少。

　　旭辉集团环京开发负责人认为，环京市场仍处于回归理性的过程中，在调控环境下，一段时间内环京楼市价格仍将趋于平稳。

　　在鸿坤集团总裁袁春看来，环京楼市的这种消费特征和南方经济发达区域有很大不同。他说，长三角地区也严格执行限购政策，但是其民间购买力、尤其是县、乡镇一级的购买力都很强，从而可以实现消费下沉，即便上海、杭州和南京这些中心城市限购，其周边的苏州、昆山等次一级区域依然有较强的购买力支撑，因此限购对于长三角地区，其影响并不如京津冀地区那么明显。

　　鸿坤集团目前在环北京区域有十余个房地产项目，可谓“重仓”环京楼市。自限购实施以来，袁春所感受到的市场变化是“冷热不均，整体上都不是特别好”。

　　曾因透支了京津冀协同发展政策利好而虚火畅旺的环京楼市，在遭遇持续调控而被动“现形”后，未来何去何从？

　　在旭辉集团环京开发相关负责人看来，京津冀协同发展作为重大国家战略，在产业协同发展、公共服务一体化等方面都将给环京地区带来很多机遇，环京楼市未来仍将紧密跟随北京市场的发展脉络。

　　不过他同时认为，京津冀协同发展更多是强调发展战略与格局的协同，环京楼市应尊重城市发展规律和市场规律，回归居住属性。

　　袁春说，正在兴建的首都第二机场将于明年9月满足通航条件，环北京各个区域自身的发展定位也在逐渐清晰，“等产业真正落进去了，高净值的人、受过高等教育的人逐渐聚集，即所谓‘筑巢引凤’，就会形成正向循环，但这一切肯定需要时间。”

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