只有潮水退去，才知道谁在裸泳。当地产大周期不再，才能看清楚某些房企的硬伤。

一方面，有些房企在大裁员，因为要减轻负重，避免船沉下去！

另一方面，许多聪明的地产人加速离职、跳槽！因为他们发现，自己所在的大船上有很多大窟窿，正在漏水……从一艘正在下沉的大船跳到另一艘船上，比在水里喊人救命容易多了……

明源君最近接触了一些离职的地产人，下面是他们逃离原来所在房企的一些主要原因。

01、杠杆太高，朝不保夕

对于房企来说，最有可能的死亡方式，就是资金链断裂。

资金链断裂最直接的原因，就是借钱太多太贵，却又舍不得在危机刚刚出现的时候，卖掉几个项目断臂求生，而是心存侥幸，一味等待。

最终，要还的钱太多，项目却越来越难卖，无法自救。

注意，这种问题，不仅仅出现在中小房企，某些准千亿房企也有类似问题存在。

02、派系林立，内耗严重

一家好的房企，必然拥有先进的文化，进入这家房企的地产人，不管是社招的还是校招的，都能迅速团结起来，为一个共同的目标奋斗。

而一家没有先进文化的房企，引入来自不同标杆房企的人才多了以后，内部就会形成各种派系。

更严重的是，有的老板甚至还以为这种状态有利于自己管理，在中间搞权术平衡。

最终的结果，一定是严重的内耗，效率极其低下，大家抢功而诿过。最优秀的人也一定会离开。

03、战略太旧，形同赌博

有房企把战略简单理解为布局拿地，占有更多的土地资源。

这种想法其实就是一味赌区域：赌对了不管做什么项目，都能赚钱，甚至光卖地都能赚钱，认为土地就是竞争力……

这种想法过去曾经是对的，现在则明显是错的，否则就无法解释这2种现象：

1、一些规模还不错的房企，把自己手里大量的优质项目，便宜甚至亏本卖给了融创、万科等。

2、一些中小房企手里有地有钱，却不敢自己做项目，而是要出找品牌房企合作开发，有的品牌房企最终分走了60%以上的利润。

有房企把战略简单理解为判断楼市起伏，跟着走：低谷拿地，高峰卖房，一线火的时候做一线，三线火的时候做三线……

这种想法其实就是赌周期，这是一种战术，而不能成为战略。之前一些房企把赌周期当战略获得过成功，是因为过去类似的3年周期重复了好几轮。

可是周期一变，周期一长，这种想法就行不通了。这一轮死掉的很多房企，就是因为踏错了周期。

房企的战略，应该是通过长期的、可持续的的努力，建立自己的核心竞争力！

这种核心竞争力不因周期、政策的变化而失去，反而可以穿越周期，在行业下行的时候帮助你做大做强！

04、裙带太多，任人唯亲

目前地产行业，大家互相学习，没有什么技术性的秘密了。

房企之间最大的差距，就是在于人才。人才对大势的判断，决定了战略的对错。

人才操作的不同，决定了产品的品质和客户的感觉。而行业横盘期，竞争激烈，小差距会被放大。

一些标杆房企，老板连董事长的职位都可以让给职业经理人。

可某些房企，所有重要职位，几乎都有亲戚关系，真正的高端人才出头很难，自然就会离开。还有些房企引入很多高端人才，却给老板的亲戚以特权，高端人才无法一视同仁的管理，也会离开。

05、产品太差，缺乏积累

产品稀缺、客户经验不足的市场，产品差一些不至于致命。

可现在这个阶段，客户越来越成熟，选择越来越多。

如果你家产品没有明确的特点和形象，没有系统性的经验、缺陷积累，而是每个项目都要从头来过的话，那么一定是毛病多多漏洞百出。

别家存量项目是活招牌，带来新的客户，你家存量项目却是天生的负面消息来源。

客户抛弃你，一定不是逐渐地，而是大批量集体的。

这也是某些房企现在已经不敢自己做项目，一定要找品牌房企代建的重要原因。

06、运营乏力，完全靠人多

有些房企看似增长很快，内部管理却根本不成体系。

简单来说，如果一个房企100亿时有500人，200亿时有1000人，那么它在管理上就没有任何进步，只是在复制过去落后的管理办法。

靠人而不是靠体系，最终会有巨大的风险。

为什么呢？

房企最开始项目少，只有几个项目，老板天天盯着，没有什么问题。

可是到后来项目多了，靠人而不是体系和标准进行管理，就有问题了。

毕竟不是所有人都有创始团队的能力，也不是所有人都像老板那样用心。

07、野心太大，能力配不上

一方面，当大周期不存在之后，业绩暴增的基础就不存在了。

之前之所以有些房企迅速崛起，就是因为不断加杠杆，用后面的项目覆盖前面的资金，这是在房价不断周期性大涨的前提下，才能操作成功的。如果房价不再大涨，现金流一定断裂。

另一方面，在1000亿之前，一些标杆房企都有一个2-3年的停顿，修炼内功，减小风险。如果没有这个阶段，跑冒滴漏就会很多，盘子越大问题越多，最终可能崩盘。

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