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租房合同“二房东”未告知真实情况,合同效力如何,当事人是否要承担合同的违约责

photo/s/kefu_head.gif
提问者:gdfg21424
[浙江下城区]
[合同纠纷]
发表时间:2013-5-31 9:17:01

我在签订房屋租赁合同时,二房东当时谎称房子是自己的,因为房产证没办下来,按揭合同压在银行,拿他杭州本地人的身份证给我看,说他不会欺骗我的,特此与之签下了3年合同。后来因个人手机丢失没了二房东的联系方式,从物业公司了解到该房业主不是和我签订租赁合同的“房东”,房子是经二房东毛坯形式租过来装修后转租给我的。 我打了真正房主的电话被告知房子随时会卖掉,不能保证,但他同意二房东转租的。询问房主她和二房东签了几年租赁合同也拒绝告知。我在下一期交纳租金的前一个星期向二房东提出了要一个月后搬走,终止合同的要求,我可以住到下一个租客搬进来为止,理由为上述。但二房东一气之下要求我当天就搬出,并赔偿他10天的房租费,一个月押金不予退回。 想请问下,二房东通过欺骗行为与我签订的租赁合同是否有法律效应,我的上述情况是否属于违约行为,是否需要承担违约责任,二房东的欺骗行为是否应受到法律的惩处?

律师解答
[浙江杭州市]

您好,云法律网专业民商法律师为您解答如下:


    首先,二房东隐瞒自己的真实身份,谎称自己就是房东与你签订房屋租赁合同,损害到了你的利益,你面临原房东随时转卖房屋的风险;其次,你的选择有两个:一是继续租住该房屋,因为二房东的转租是经过了原房东同意,按照买卖不破租赁的原则,即使房屋转让给他人,你的租赁权不受影响;二是你可以以二房东欺诈为由请求撤销合同,所以你所提出的不续租但可以住到下一个租客搬进为止是合理的。根据《合同法》规定,承租人经出租人同意,可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的,承租人与出租人之间的租赁合同继续有效,第三人对租赁物造成损失的,承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的,出租人可以解除合同。租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。因合同订立期间一方隐瞒了重要事实造成另一方错误订立合同,另一方有撤销权,对于产生的损失还可以向欺诈放索偿。对于其是否告知你为二房东,应由其举证。1、产权人同意二房东转租的话,有两种情况,一种,你的3年租期在二房东的租期内,还有一种是你的租期超过二房东租期。第一种情况的,你无需担心,第二种情况要产权人明确是否同意你的3年期限。2、因为房东特别告知你随时出卖,所以,你要看看二房东的合同,买卖不破租赁,一般情况下,房东卖房子和租客没关系,但是如果二房东的合同中有特别约定的,那么租赁可能被破,因此导致的损失应该由二房东承担赔偿责任。3、本案中,你自己也有一定责任,没有尽到必要的谨慎义务。以应当收集保存好相关证据,以便维权。


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参考资料:《合同法》
执业机构:浙江金道律师事务所
回复时间:2013-5-31
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