【基本案情】

   绍兴某小区2001年建成并交付使用，因种种原因，建设单位一直没有将管理用房等交给业主或物业公司管理。2011年，建设单位将部分管理用房租赁给某便利店连锁企业用于经营便利店。2011年9月，新一届业委会成立。随后，小区业委会向绍兴法院起诉，以建设单位未经业主同意擅自将管理用房出租为由，要求判令建设单位和便利店公司解除租赁合同，并将管理用房交还给业委会。为证明业委会成立具有正当性和及具有诉讼主体资格，业委会向法院提交了业委会在当地建设部门备案的材料、业主大会公约及某业主诉前任业委会侵权纠纷的判决书等。作为被告某便利店的委托律师，我提出了业委会在本案中没有诉讼主体资格的观点，要求法院驳回原告业委会的起诉。2011年12月24日，一审法院认定原告不具备诉讼主体资格，裁定驳回起诉。

云法律网 专业民商法律师认为：原告在本案中没有诉讼主体资格。理由如下：

一、原告不属于民事诉讼法规定的“其他组织”。

《中华人民共和国民事诉讼法》第49条规定“公民、法人和其他组织可以作为民事诉讼的当事人”。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第40条规定，民事诉讼法第四十九条规定的其他组织是指合法成立、有一定的组织机构和财产，但又不具备法人资格的组织，包括：（1）依法登记领取营业执照的私营独资企业、合伙组织；（2）依法登记领取营业执照的合伙型联营企业；（3）依法登记领取我国营业执照的中外合作经营企业、外资企业；（4）经民政部门核准登记领取社会团体登记证的社会团体；（5）法人依法设立并领取营业执照的分支机构；（6）中国人民银行、各专业银行设在各地的分支机构；（7）中国人民保险公司设在各地的分支机构；（8）经核准登记领取营业执照的乡镇、街道、村办企业；（9）符合本条规定条件的其他组织。

本案中，原告即不属于依法登记取得登记证的社会团体又不属于依法登记取得营业执照的经济组织。其仅仅是一个经过备案的没有自己独立财产的民间自治组织。因此不能作为民事诉讼的当事人。

二、原告在本案中没有得到业主的授权。

1、原告提供的证据本身只能表明，业主大会同意原告以自己的身份进行诉讼。但该业主议事规则本身是否得到广大业主的同意，原告并没有提供相关的证据证明。（议事规则本身非业主授权）

2、即使得到业主大会的授权，但业主大会的授权已经超出其自身的权利，因此该授权也属于无效。

《物业管理条例》

  第十九条规定：“　业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。”

第二条　本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

因此，业主大会只能对物业服务企业的物业管理活动进行管理和监督。物业管理用房是否移交给业主，是涉及建设单位与业主的合同纠纷问题，根据合同相对性原则，如果建设单位拒绝移交的，应该由业主提起诉讼。

业主大会的职责本身没有包括针对业主的合同权利涉及共同权问题提起诉讼。因此，在本案中这种授权超出了业主大会的职责范围，不能产生业主享有的合同权转换的效果，更不能导致民事诉讼主体的转移。

同样的道路，业主委员会的职责范围仅仅是针对物业管理、物业服务等事项进行管理和监督。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定，“ 物业服务合同的权利义务终止后，业主委员会请求物业服务企业退出物业服务区域、移交物业服务用房和相关设施，以及物业服务所必需的相关资料和由其代管的专项维修资金的，人民法院应予支持。“

从该规定可以看出，业委会只限于有权要求物业服务企业移交物业服务用房，而没有权利要求建设单位移交物业服务用房。对于物业所有权纠纷，业主委员会不能以获得业主大会授权为由直接取代全体业主参加民事诉讼活动。

    三、从《物权法》的立法过程来看，立法机关也没有赋予业主委员会有诉讼主体资格。

《物权法（草案）》（三次审议稿）第八十七条规定，对侵害业主共同权益的行为，对物业服务企业等违反合同发生的争议，业主会议经2/3以上业主同意，可以以业主会议名义提起诉讼、申请仲裁；业主也可以以自己名义提出诉讼、申请仲裁。《物权法（草案）》四次审议稿第八十条规定，对侵害业主共同权益的行为，对物业服务企业等违反合同发生的争议，经专有部分占有建筑物总面积过半数的业主或者总占总人数过半数的业主同意，可以以业主大会或者业主委员会的名义提起诉讼、仲裁；业主也可以以自己名义提出诉讼、申请仲裁。但在正式颁布的《物权法》中已经删除了有关业主大会和业主委员会享有诉讼主体资格的规定。

针对为什么会出现这一立法变化，全国人大法律委员会副主任委员胡康生表示：法律委员会研究认为，业主大会是业主的自治性组织，业主委员会是业主大会的执行机构，业主大会或者业主委员会享有的权利、承担的义务都要落在业主身上，目前许多小区没有成立业主大会或者业主委员会，对业主大会或者业主委员会提起诉讼、申请仲裁的权利以暂不作规定为妥；对侵害业主共同权益的纠纷，可以通过民事诉讼法规定，推选代表人进行诉讼。因此，《物权法》对业主委员会诉讼主体资格的问题审慎地给出了"暂不作规定"的答案。

按照最高人民法院副院长黄松有主编的《<中华人民共和国物权法>条文理解与适用》一书中，对这个问题作出了这样的解释：这一变化的主要原因在于，依照《物业管理条例》的规定，业主委员会并不拥有自己独立的财产，不能独立承担民事责任，其活动的后果将归于全体业主，民事责任最终由全体业主承担，因而不宜确定业主大会和业主委员会具有民事诉讼主体资格。

依照物权法立法变化过程可以看出，虽然规定了业主大会和业主委员会的管理权能，但并不能因此确定业主大会和业主委员会就可以对管理事项享有诉权，并因此享有诉讼主体资格。

     如果广大业主认为自己对物业用房拥有所有权，各业完全可以根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十四条的规定，推选代表人进行诉讼，其权利同样可以得到维护而不是只有通过业主委员会才能得以维护。

     综上所述，本律师认为，原告并无诉讼主体资格，故请法院依法驳回其诉讼请求。

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