11月份以来，全国多家房地产公司密集获准发行大额融资，融资类型包括增发、优先票据、中期票据、可换股债、公司债、短期融资券、ABS等。今日本报就读者关心的房地产公司融资情况以及房地产房贷利率的变化进行解读。

还有不到40天，2018年就将过去。各行各业在年底对资金的需求都非常大，房地产业也不能幸免。

    记者查阅公告发现，仅11月份以来，就有27家房地产公司发布了境内外融资公告，既有行业龙头也包括民营企业，融资类型包括增发、优先票据、中期票据、可换股债、公司债、短期融资券、ABS等形式，总规模超过800亿元。

    27家公司分别为：富力地产、隆基泰、智慧能源、华远地产、阳光城、陆家嘴、建发股份、滨江集团、华夏幸福、中海地产、嘉禾集团、光明地产、豫园股份、龙湖企业拓展集团、雅居乐集团控股有限公司、合景泰富集团控股有限公司、万科A、中国恒大、美的置业、时代中国控股、龙光地产、花样年中国、中国恒大福州公司、新世界中国、碧桂园、新城控股、浦东金桥。

    其中，11月15日，龙湖企业拓展集团连续两日提交了两宗发债申请计划，分别为55亿元的第三期公司债券以及50亿元规模的住房租赁专项债券。雅居乐集团控股有限公司发布公告称，建议发行美元计值的优先票据。合景泰富集团控股有限公司发布公告称，其将平价发行本金总额4亿美元优先票据，年利率9.85%。万科A公告称2018年度第二期中期票据发行已完成，金额为20亿元。

    11月20日，时代中国控股发布公告称，发行2020年到期的3亿美元优先票据，票面利率10.95%。龙光地产宣布发行首期境内债券，发行规模为24.9亿元，票面年利率为5.98%。花样年控股公告称，附属公司花样年中国已获中国证监会核准向合格投资者公开发行面值总额不超过29亿元的公司债券。

    11月21日，中国恒大福州公司12亿元规模ABS获准发行。新世界发展旗下新世界中国宣布将发行以20亿美元为上限的中期票据。

    11月22日，碧桂园公告称其全资附属公司卓见国际有限公司拟发行78.3亿港元可换股债券。新城控股公告12亿元公司债将于23日挂牌上交所。

    整体来看，融资显示两大特点，一是利率上行，比如时代中国融资发行票据或债券的年息从年初的6.25%升至7.85%再升至8.4%，11月份的3亿美元优先票据的年息升至了10.95%。二是一年内多次融资，且融资方式多样。富力地产今年已发行七期超短期融资债券，在上交所拟发行的三期资产支持证券——ABS也已获反馈，11月份又采取了增发的形式来降低公司资产负债率。

    据广发证券统计，2018年、2019年样本房企债务兑付数量是未来几年的高点，兑付规模将分别高达3375亿元、4474亿元。大型房企凭借更强的销售回款能力以及更加稳健的财务水平，在融资方面将更具备优势。因此，真正需要警惕的是中小型房企的兑付风险。

    招商证券则指出，房地产资金链水平2017年以来趋势性收紧，2018年上半年有所改善，但8月份以来因资金来源回落较投资更快，又呈收紧，但仍位于安全水平，远高于警戒线；当前房企整体资金链水平可控，行业整体性风险或不大。

专家：年底前房贷利率或进入“平顶期”

    近日，央行公布统计数据显示，10月份住户部门贷款增加5636亿元同比多增约1100亿元，其中主要为按揭贷款的中长期贷款增加3730亿元，房贷贷款规模和额度都有所增加。记者发现，目前部分地区房贷利率出现松动现象。

    例如，北京地区，首套利率普遍执行基准上浮10%，个别股份行首套按揭利率由上浮20%下调至上浮15%。广州地区，中国银行首套房贷利率从10月份开始，由上浮15%下调为上浮10%，且该地区四大行均执行首套房贷利率上浮10%。此外，深圳、佛山、杭州、南京、厦门、宁波等房市较热的城市也出现了不同程度的利率松动。

    对此，东方金诚首席宏观分析师王青昨日在接受记者采访时表示，近期部分城市房贷利率出现松动，可从房贷市场供需两个方面得到解释。从房贷资金供给来看，当前市场流动性处于较为充裕状态。伴随前期央行持续降准、开展大规模MLF操作等，银行体系的中长期流动性也获得显著改善，银行总体信贷额度进入相对宽松状态。因此，银行可用于居民按揭贷款的信贷额度进一步上升，银行部门有动力通过利率边际调降扩大房贷规模，加快放款速度。

    “从房贷需求端来看，近期房地产市场持续降温，10月份房地产销售面积同比负增4.1%，延续上个月以来的同比下降态势，销售额增速也连续两个月出现明显回落。房地产市场‘金九银十’不再，凸显市场情绪转冷。加之当前房地产调控政策并未松动，主要表现为房贷规模的居民中长期贷款持续处于同比少增状态。由此，房地产市场降温，房贷需求不振也对部分城市房贷利率下调起到了一定推动作用。”王青表示。

    东吴证券分析师表示，目前调控效果逐渐显现，购房者观望情绪增厚，导致按揭贷款需求减少，按揭利率持续上升处于高位。为扩大市场份额，预计会有更多银行进行利率下调，按揭有所宽松利于缓和市场转冷节奏，促进刚需人群入场。

    值得关注的是，虽然部分城市出现房贷利率松动迹象，不过，全国房贷利率依然趋紧。融360发布的数据显示，10月份全国首套房贷款平均利率为5.71%，环比上升0.01个百分点，这是2017年1月份以来连续22个月上涨。

    由此，分析后续房贷利率的走势，王青认为，根据当前房贷市场供需格局演化，年底前房贷利率有可能进入一个“平顶期”，即进一步上行的动力削弱。主要源于当前房价仍驻扎在高位，金融防风险、稳杠杆的目标并未改变。目前监管层正致力于通过各类政策工具打通“宽货币”向实体经济“宽信用”的传导渠道，降息的迫切性不高，通过启动房地产市场来“稳增长”的可能性很低。

    易居研究院智库中心研究总监严跃进昨日对记者表示，从后续趋势看，若是2019年有提振消费和稳定经济等政策出台，那么房贷政策会不断趋于宽松，房贷贷款的额度和规模会有所增加。但是这并不意味着房贷利率会继续下调，毕竟当前利率在历史上还是偏低位的。

欢迎法律在线咨询 律师在线解答  法律在线  婚姻律师在线咨询