回顾2018年国内地产界的发展，房住不炒、去杠杆、融资困难、活下去、长租公寓爆雷……这些关键词的背后，讲述着地产市场一年的风云变化。

   面对严苛的调控及资金紧缩的困境，行业进入变革与重构，地产商纷纷迈入多元化转型之路，拓展康养、文旅、产业等新的盈利板块之余，亦有不少先行者大胆跨界娱乐、体育乃至汽车行业，不落人后试图分一杯羹。

   戴德梁行举行《未来可期——多元化转型下的地产新语》媒体发布会，全面回顾了2018年广州地产市场发展，并对2019年行业趋势进行预判及展望。

   CBD君现场了解到，相比2018年房地产板块的举步维艰，广州取得了不少可观成绩。其中，甲级写字楼需求旺盛，业主方市场特性日趋凸显，空置率创近十年来新低；零售市场亦表现活跃，从新零售品牌到服饰、餐饮、家居等传统零售均积极布点，遍地开花。

   2019年广州甲级写字楼市场将迎来约74.5万平方米的新增供应，而租赁需求依然旺盛的核心商圈，在无新货供应的情况下，将加快租户及业态调整的脚步，引进新兴品牌打造个性化、差异化营运。

写字楼：租金创新高 业主“说了算”

   2018年，广州甲级写字楼市场全年仅有3个新增供应项目入市，共计约28.1万平方米，均集中在琶洲商务区。至2018年末，全市甲级写字楼年末存量为485.9万平方米。其中珠江新城商务区存量占到总存量的59.8%，依然为最大体量商务区。

   在新增供应有限的情况下，市场存量持续去化，全年净吸纳量约为31.9万平方米，拉动全市空置率同比下降2.4个百分点至5.6%，创近十年来新低。因有限的供应量，业主在租金水平上保有较强优势，年末全市平均租金同比上升6.9%，达194.1元/平方米/月。

2018年广州甲级写字楼新增供应，净吸纳量和空置率

   随着可租赁面积的逐步减少，广州甲级写字楼业主方市场特性凸显，全市平均租金升至194.1元/平方米/月。其中，向来是企业必争之地的珠江新城商务区亦表现亮眼，年末录得平均租金同比上涨9.3%，以每月215.2元/平方米的平均租金水平领先全市。

   近两年来，在资本市场的助力下，联合办公概念深受企业主认可，商务中心及联合办公运营商加速布局广州写字楼市场，本地运营商为主力。WeWork、Funwork均落地广州首个营业点，积极扩张版图。

   截至2018年末，戴德梁行监测的联合办公运营商在广州共有52个网点，前五大运营商合计共占有 75% 的联合办公空间市场。而位于甲级写字楼的网点占35%，商务氛围浓厚的天河区成为联合办公运营商插旗布点的首选行政区。

广州甲级写字楼市场新增供应情况

   戴德梁行华中区研究部主管袁雪玲介绍，2019年广州甲级写字楼市场预计将迎来约74.5万平方米的新增供应，至2023年末，全市甲级写字楼存量预计将达833万平方米，较2018年末存量增加70%以上。

零售：拍照经济正当红 购物中心如何调整

   根据戴德梁行研究部数据统计，2018年广州全市优质零售存量约304万平方米，其中珠江新城商圈占比23%，约为70万平方米。

   截至第四季末，主城区优质商业空置率维持在8.1%，首层平均租金816.3元/平方米/月。其中珠江新城商圈空置率较高，接近10%，但首层平均租金较低，约为590元/平方米/月。

   可以看到的是，购物中心陆续加紧租户结构调整的脚步，引入社交属性及体验性更强的商户来吸引人流。通过改善商场美陈和动线，并引进受年轻消费者欢迎的品牌，以升级租户结构来拓宽客群。

   随着拍照经济席卷而来，各大购物中心纷纷发力，联合举办主题展览，制造话题吸引人流拍照打卡，如天环引进的大型熊本熊主题活动展及蓝精灵“魔幻花园”世界巡回展、万菱汇打造的“屁桃家族的圣诞趴”、正佳广场建设“广正街”主题街区以营造广府文化氛围、百信广场的“小猪佩奇缤纷假日”等。

   从去年广州购物中心新进品牌区域分布图可见，核心商圈仍是零售、餐饮行业的首选。袁雪玲介绍说，在零售业态上，首进广州的化妆品及国际轻奢品牌更青睐核心商圈；在餐饮业态上，核心商圈的餐饮品类更丰富，其中休闲茶饮聚集；另外，核心商圈多呈现以美容美体为代表的休闲娱乐业态上。

   袁雪玲还透露，2019年广州优质零售市场预计将有6个购物中心，合计约64.2万平方米的新增供应面市，皆集中在白云、番禺等非核心商圈。而租赁需求依然旺盛的核心商圈，在无新货供应的情况下，将加快租户及业态调整的脚步，引进新兴品牌打造个性化、差异化营运。

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