A股市场上，有这样一家公司：

   2018年它的全年实现销售金额1188亿，迈入千亿房企俱乐部，小房企成了大房企，随后股价也是噌噌噌，创出了近四年以来的新高，好一番业绩与股价双高的局面。

   乐极而生悲。

   明天和意外你永远不知道哪一个先来，对于它来说，“明天”虽然先来了，但千亿俱乐部的板凳还没坐热，“意外”却貌似不远了。

一、 迈入千亿俱乐部？这个业绩有点“虚”

   这家公司就是：金科股份。

   金科股份，主营业务房地产开发销售，2019年半年报显示，房地产销售业务占公司的收入比重为94.77%，正儿八经的房地产企业。

   从业绩方面来看，公司2019年前三季度，实现营业收入432.03亿，同比增长60.65%；实现净利润39.81亿，同比增长81.65%，

   因为地产都是预售制度，再来看下金科的“蓄水池”科目，预收账款为1043.18亿，相比2018年三季度，同比增长49.49%。

   过去业绩保持两位数以上的高增长，未来业绩也有大量的预收款项做保障，不错啊，老铁双击666！

   别急，仔细分析下来，金科股份的业绩还真不是那么6。

   昨天我们在分析荣安地产的时候说到，分析房地产企业存货这个会计科目不得不看，这是房地产企业财务密码的精髓所在。

   初级分析，看房地产企业的存货周转率，是高是低，只要不是瞎子一眼便知；但是千亿房企，玩法得再进阶一步，光看存货周转率只能是一叶障目，而存货在会计上更高阶一点的玩法是在存货跌价准备上。

   2019年三季报显示，金科股份的存货为2026.74亿，占公司总资产的比重为70%，在金科股份的存货结构中，大体上包括：已完工开发产品、在建开发产品及拟开发产品。

   已完工开发产品，简单来说就是已经盖好的房子；在建开发产品，就是还没盖好正在盖的房子；拟开发产品，就是土地。

   接下来重点来了，要知道存货跌价准备的计提的高低，会影响到利润表中的资产减值，进而会影响当期净利润，一般在财务老司机都在在这儿调一调。

   再来看金科是怎么做的？

   2017年金科股份的合并财务报表中已完工开发产品、在建开发产品及拟开发产品的账面余额合计1070.96 亿元，存货跌价准备 2.18 亿元，计提比例为0.2%。

   在看下2018年，金科股份公司合并财务报表中已完工开发产品、在建开发产品及拟开发产品的账面余额合计1609.21亿元，存货跌价准备0.86 亿元，计提比例为0.05%。

   那么问题就来了，2018年相比2017年存货大幅增加了50.26%；但是存货跌价准备的计提比例却大幅减少。

   要知道，房地产行业的存货跌价准备计提比例的中位数大概在0.65%左右，金科地产2018年的计提比例不仅大幅低于2017年，而且还大幅低于行业的中位数水平。

   究竟是啥计提少了？

   翻阅公司2018年的财报得知，公司的存货当中只计提了开发产品的跌价准备，拟开发产品也就是土地的跌价准备压根没有计提。

   土地不计提跌价准备，这是金科的个例还是房地产行业在2018年都这样？

   我们找个房地产企业对比下，比如万科在2018年计提了拟开发产品（土地）的跌价准备1.69亿元，那为啥金科不计提呢，土地里面埋金子了？

   大概估算了一下，如果按照2017的0.2%的计提比例，2018年金科股份的净利润将会减少2.36亿左右；如果按照行业一般水平来计提，金科股份的净利润将会减少9.6亿左右。

   除了存货跌价准备大比例减少计提，金科股份还有其他招吗？

   你还别说，还真有，那就是利息支出资本化。

   之前我们在分析康芝药业的时候提到了研发费用的资本化，其实利息费用也可以资本化，根据相关规定，对于在建工程、固定资产等长期资产来说，在投入使用前发生的借款费用，可以计入成本，给予资本化。

   这样一来，像房地产这类企业因为一般不怎么需要研发，但是借款是必须的，自然会产生大量的借款费用，如此一来就可以利用借款费用资本化，来减少损益，增加利润。

   对于金科股份来说，2017年到2018年期间，公司借款费用资本化金额分别为73.99亿、99.59亿，增幅为34.59%；而在这一段时间，公司的有息负债从679.2亿增长到821.56亿，增幅为20.96%。

   借款费用资本化金额的增幅明显高于公司有息负债的增幅。

   虽然房地产类公司普遍都存在借款费用资本化的现象，也是合法合规的，但是这种大规模的资本化利息费用同时也会增加公司调节利润的嫌疑。

二、债务高企 大比例质押 大比例担保

   相比业绩，金科股份的债务问题更严重。

   2014年到2018年这五年期间，金科股份的负债总额从689亿飙升至1929.32亿，年复合增长率为29.35%，公司的资产负债率从83.96%下降到83.63%，截止到今年三季度公司的资产负债率为83.85%。

   这个资产负债率比万科85.06%的资产负债率要低，如果这样一对比的话，金科股其实还不算高。。

   然而，我们昨天在荣安地产一文当中说过，拿传统的资产负债率来衡量房地产企业的负债水平有失公允，应该用净负债率。

   那么我们用净负债率来看一下金科股份，截止到今年三季度，公司的带息负债为998.51亿，货币资金为309.64亿，净资产为470.36亿。

   根据公式净负债率=（有息负债-货币资金）/净资产，算出公司的净负债率高达144%，而根据同花顺问财的数据，A股129家房地产上市公司当中，净负债率的中位数是52%。

   这也就意味着金科股份的净负债率是行业一般水平的将近3倍，金科股份的债务压力大不大一眼便知。

   那么接下来问题来了，钱怎么去还？

   对于地产公司来说，在楼市处于上升期，政策宽松的时候，可以通过卖房快速回笼资金、借新还旧来还款，然而当下的环境是“房住不炒”，房企融资渠道不断被收紧，像金科股份这种高负债率的情况就不得不重视了。

   不仅如此，我们同时还注意到，公司在今年前三季度，虽然营收和净利润都在大幅增长，但是公司的经营性现金流净额却连续三个季度净流出。

   背后的原因就是：拿地。

   根据克而瑞的数据显示，截止今年上半年，金科股份的土储货值为3805.1亿元，货值总量仅为上半年销售额的4.67倍，这也就意味着以目前的销售增长速度，金科股份的土地储备不够覆盖未来两年的销售，这也是金科股份2019年以来加快拿地的直接原因。

   接下来问题又来了，卖房回笼的资金既要买地增加土地储备，而且房企融资渠道又不断收紧，那么债务问题短时间又变得很棘手了。

   资金链紧不紧张，从大股东的股权质押也同样可以透视一二。

   根据公司的三季报，公司的大股东重庆市金科投资控股（集团）有限责任公司所持有上市公司的股权有75.72%都是处于质押状态，而今年半年报所显示的质押比例是64%。公司的实际控制人黄红云有71.32%的股权也是处于质押状态。

   就在这种情况下，金科股份还不断的为旗下的子公司提供担保，根据公司公告，截止到今年10月末，金科股份对参股公司提供的担保余额为 1297994.27 万元，对子公司、子公司相互间及子公司对公司提供的担保余额为 7280866.21 万元，合计担保余额为8578860.48 万元，占本公司最近一期经审计净资产的 370.09%。

   这个比例要比我们昨天分析的荣安地产还要高。

   最后，对于房地产企业来说，房价一涨、政策一松啥事都能解决，然而对于这种资金链比较紧张的企业来说就怕等不到那一天。

   这是我们房地产系列的第二弹，关注资本时差，接下来为你解密更多房地产公司财报背后的秘密。

   免责声明：本文基于上市公司的公众公司属性，以上市公司根据其法定义务公开披露的信息为核心依据的研究；本文中的信息或所表述的意见不构成任何投资建议。

（注：本新闻来源腾讯网）

（版权声明：版权归原作者所有，若有侵权请作者持权属证明与本网联系删除。）

欢迎法律在线咨询 律师在线解答  法律在线  免费法律咨询热线