引言

    二手房交易过程中，不仅有买卖双方之间缔结的《房屋买卖合同》，还有买方、卖方、居间方（即房产中介）三方缔结的《居间合同》。但很多时候，因房价波动、楼市新政、买（卖）方毁约等因素导致交易最终无法顺利完成，甚至给买卖双方造成极大的经济损失。当出现该情形时，除了买（卖）方需承担违约责任外，作为居间方的房产中介是否需要承担责任呢？

案情简介

   2015年5月19日，吴某某与朱某某以及中介公司三方共同签订了《房地产买卖中介合同》，对房屋买卖及中介居间事项做了详细约定，具体为：通过中介公司的居间介绍，吴某某向朱某某购买坐落于南京市建邺区嵩山路X号X幢X单元402室房屋，建筑面积87.35平方米，总价278万元；吴某某应分别于2015年5月19日、5月20日分两次向朱某某支付定金4万元、26万元，于5月26日前支付40万元首期房款，于6月5日前支付30万元，于9月30日前支付115万元，于11月10日前通过银行贷款支付60万元，于户籍迁出及房屋交付后支付尾款3万元；2015年9月10日前办理过户手续；如果任何一方发生合同约定的违约行为，违约方应分别向守约方支付违约金50万元，造成其他经济损失的，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。

合同签订后，吴某某于2015年5月19日向朱某某支付了定金4万元；于5月21日支付定金26万元；于5月26日支付购房款70万元；于6月5日支付购房款10万元。至此合计支付房屋价款110万元。此时，吴某某知悉由于朱某某与案外人南京仁恒置业有限公司（以下简称仁恒置业公司）发生房屋租赁合同诉讼纠纷，一审法院根据仁恒置业公司的财产保全申请，作出裁定，查封、冻结了朱某某名下坐落于建邺区嵩山路X号X幢X单元402室房屋（本案诉争房屋）。因房屋被查封，房屋买卖合同已无法继续履行下去，吴某某找中介及朱某某协商，要求对方解除合同、退还房款并承担相应的违约责任。三方各执己见，中介公司更是坚持此事与自己毫无干系。最终三方未能达成一致解决方案。无奈之下，吴某某诉至法院。

诉讼请求：

一、朱某某与中介公司连带向吴某某返还购房款110万元；

二、朱某某向吴某某支付违约金20万元，中介公司向吴某某支付违约金20万元；

三、朱某某与中介公司承担本案诉讼费。

法院判决

一审判决

一、朱某某应于判决生效之日起十日内返还吴某某购房款110万元；中介公司对朱某某上述第一项义务中的55万元部分承担连带给付责任。在中介公司向吴某某履行给付义务后，有权向朱某某追偿；

二、朱某某应于判决生效之日起十日内支付吴某某违约金20万元；中介公司应于判决生效之日起十日内支付吴某某违约金20万元；

三、诉讼费用由朱某某与中介公司共同承担。

二审

上诉人中介公司因与被上诉人吴某某、朱某某房屋买卖合同纠纷一案，不服民事判决，提起上诉。

上诉请求：

1、撤销原判，依法改判驳回吴某某对中介公司的诉讼请求；

2.本案一审、二审诉讼费用由被上诉人共同承担。

裁判结果：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费上诉人中介公司负担。

本判决为终审判决。

律师评析

一、法律事实分析：

（一）中介公司与吴某某及朱某某于2015年5月19日签订合法有效的《房地产买卖中介合同》，对各方当事人均有法律约束力。合同约定如果任何一方发生合同约定的违约行为，违约方分别向守约方支付违约金50万元，造成其他经济损失的，由守约方按照法律、法规的有关规定追偿。本案中，吴某某主动调整违约金，只要求朱某某及中介公司分别赔偿20万元。

（二）本案中，诉争房屋被人民法院司法查封。交易房屋是否存在相关限制交易的情况是房屋买卖合同能否正常履行的基本事项，中介公司作为居间人应当及时审查并如实报告买受人吴某某。然而，中介公司并未按程序及自己的专业技能如实审查，导致吴某某遭受重大损失，中介公司存在重大过失。

（三）朱某某明知交易房屋被人民法院司法查封仍继续收取吴某某的购房款110万元，存在主观恶意，系违约行为。

二、关键证据分析：

吴某某提交证据：

1、《房地产买卖中介合同》，该合同对三方的权利义务及违约条款进行了详细的约定。吴某某、朱某某及中介公司均在该合同上签字，三方明确约定了违约金条款，对三方均适用。

2、吴某某提交中介公司制定的《中介部门操作业务守则》，其中第三条业务操作指南及流程的第1款规定：“房源筛查，接单之前需对业主提供房源的真实性进行权属核实，并询问业主售卖房屋的产权情况，询问有无相关查封、冻结、行政限制等问题存在并予以记录。要求每个分行通过所属密钥在房产局网签系统中查询相关产权信息，如系统内显示为限制信息的，则建议业主至房管局档案馆查询详档，如有显示为司法查询等不符合交易的房屋则拒绝接受相关委托。中介公司内部制定的操作业务守则明确写明了房屋筛查的程序且表明其为中介的基本义务之一，换言之即使中介公司及合同未明确约定严格审核房屋为中介的义务之一，房屋的权利瑕疵问题关系到房屋买卖交易是否可以继续履行，是合同的根本目的所在，也是中介的基本义务。

三、法律规定分析

《合同法》第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。

《合同法》第一百零七条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

《合同法》第第八二十五条：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。

《合同法》第一百一十三条：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。

综合评析

本案系涉案房屋被查封导致房屋买卖合同无法继续履行引发的违约之诉，特殊性在于牵扯了中介的重大过失所引发的损害赔偿责任及违约责任，历经一审、二审，卖方承担了相应的违约责任，中介承担了连带赔偿责任及违约责任。

《合同法》第425条规定居间人有如实报告的义务，故意隐瞒或是提供虚假情况应承担相应的损害赔偿责任，本案中中介公司虽未故意隐瞒案涉房屋被查封的事实，但是中介公司为专业房屋交易中介机构，房屋的权利瑕疵审核事项为其基本义务，其应当在二手房交易过程中进行审核并向买卖双方释明。《合同法》第一百一十三条也规定当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，也应当承担相应的损害赔偿数额。本案中介公司未履行基本义务，卖方朱某某明知案涉房屋被查封仍然继续收取买方吴某某购房款，双方虽无共同故意，却共同造成了买方吴某某的重大经济损失。三方共同签订《房地产买卖中介合同》明确约定了违约金条款，因此本案中介公司不仅要承担购房款110万元的连带赔偿责任，还应承担合同约定的违约金。

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