蒙蒙细雨中，中介小刘坐在售楼处，不停翻着通讯录寻找客户看盘，“现在真的是‘旱的旱死，涝的涝死’，我这边没什么人看房，我表弟那边卖华强城又忙得要死”。小刘口中的位于深圳市宝安区的华强城，11月27日开盘，据开发商公布的数据，1240套住宅卖了1033套，去化率83.3%。相隔不远的万科星城11月28日网上开盘，3337套住宅，半小时卖了1900套。
不过，这并不意味着深圳楼市回暖，一些十分难卖的项目，则推出分期首付、特价房源、一口价等方式促销。有业内人士直言，“这时候的开发商是最急的，年末要冲一波业绩。而深圳现在已经是买方市场了，开发商要是没有明显的让利和优势，买家根本不会选择。”
“网红盘”热销
11月底的数个“网红盘”热销让冷清已久的深圳楼市热闹了一阵。11月26日，万科臻山府三期（又名万科香蜜府）采用线上选房，据披露的消息，开盘短短半个小时就实现去化率超过90%，销售额约60亿元。
一共397套，销售了381套，房源最低8.2万元/平方米，均价9.71万元/平方米，总价区间1472万~3254万元/套，精装修交楼标准，装修费6000元/平方米另算。
这一价格与今年4月二期开盘均价约9.75万元/平方米加上7000元/平方米的装修合同价，以及更早的时候2017年4月一期开盘毛坯备案均价约99660元/平方米相比，价格实惠了很多，并且低于周边12万元/平方米的二手房均价。
戴德梁行华南及华西区研究部主管及高级董事张晓端对记者表示：“臻山府除了本身位置和产品优势外，还是深圳高级中学的学区房，在教育资源相对不足的深圳就更加稀缺了。并且作为片区难得的新供应，自前年底就一直受到关注，积蓄了不少意向客户。”
并非只有豪宅盘吸引关注，位于宝安区福永的刚需盘华强城因为是地铁上盖项目，加上46300元/平方米的整体均价价格适中，吸引了1503个诚意登记，开发商经过了8小时的摇号，最终1240套住宅卖了1033套，去化率83.3%。
位于同一片区的万科星城相隔一天开盘，表现同样抢眼。首付最低不到100万元，精装修半买半送，均价4.4万元/平方米。有消息称，万科原本的销售目标为1200套，去化接近40%，剩余部分明年卖。不过因为价格实惠，半小时就售出1900套。
有买家对记者表示：“项目地理位置优越，还带学位，户型方正住起来舒适，加上价格也合适。就算以后自己不住，出租也有客源。”
除几个“网红盘”外，深圳其他新盘的去化率并不理想。深圳中原研究中心数据显示，深圳11月倒数第二周四项目开盘，入市一手住宅去化约46.8%。其中龙岗中骏云景华府推出415余套房源，去化率最低约10%。
美联物业全国研究中心经理张添鸣对记者表示：“深圳新房市场热度近期有所下降，但好的项目依然很有吸引力。目前的两极分化主要体现是东冷西热，西部区域新盘去化率远高于东部，主要是东部新盘定价普遍不低且政策落地速度较慢，导致去化率相对偏低；西部的规划更加明确，对客户的吸引力更大。”
深圳贝壳研究院院长肖小平也持类似观点，“大家都希望楼市能回暖，但个盘并不能代表整个市场。最近个别新房项目的热销，是基于项目自身的定价和优势，整体市场环境没有变化，市场还没有回暖的迹象。”
首付分期“擦边球”盛行
目前深圳楼市已经进入了买方市场，尤其是接近年底，开发商急着推售冲击业绩。仅11月倒数第二周，就有11项目获批，住宅批售套数达到7615套。
与此同时，深圳新盘的去化率则不断走低。今年上半年去化率还高达50%，但是在传统的销售旺季“银十”开盘去化率仅约28%。
在这样情况下，开发商除了推出特惠房源、一口价之外，还推出了“首付分期”促销，这种促销手段从公寓市场逐渐蔓延到住宅市场。位于龙岗区的某知名开发商的住宅项目，推出了“1成首付”的活动。房源总价326万元起，开发商规定可以先缴纳一成首付，12月20日前再缴纳总房款的10%（5成及以上需缴纳20%）；2019年4月30日前再缴纳剩余所有首付款。
有房企人士对记者直言：“一些大开发商都会做一成首付的事情，更何况急需销售回本的中小开发商了。建造的成本摆在那里，政府限价也在那里，要刺激购房者入市，肯定是有自己的销售方法。”
实际上，所谓的“低首付”“保值回购”等招式在深圳由来已久，而出现该现象时一般意味着楼市不景气，开发商既希望出货回款，又并不愿意让利。
和明令禁止的“首付贷”不同，开发商推出的“首付分期”实际上是打“擦边球”。
记者了解到，所谓“低首付”或者“首付分期”，就是订房时先交一部分钱，剩余的首付，有的是中介机构或者开发商提供自有资金“垫资”，有的是网贷平台通过投融资需求错配提供贷款资金，还有中介和地产商将银行机构的信用消费贷款转换为“消费贷”“经营贷”“个人信用贷”“房抵贷”等方式 “曲线入市”。
目前深圳还有不少小贷公司、消费金融公司，更换名目继续做着类似的贷款。“如果你首付不够，我们可以提供贷款，可以分期缴纳，但是利息比较高，通常是银行同期贷款利息的1~3倍。我们这边给你垫资，先走按揭流程，等房贷做好了再用按揭房去做消费贷，然后再把消费贷的资金套现出来。”一位做消费贷的员工在电话中向中国房地产报记者透露。
有业内人士对记者表示：“深圳之前房价上涨过快，就是因为市场上利用银行以外‘加杠杆’配资入楼市的购房者比例大概在5%~10%，其中‘首付贷’又占了近一半的比例。由于贷款资金来自民间，利息会比银行高很多，各种成本加上手续费，购房者甚至要承担高达20%的借贷利息。”
财经评论人莫开伟指出：“首付分期面对的大都是没有购房能力的低收入人群，会加剧他们的信用透支，增加购房者买房杠杆和还款压力。”
目前对于首付分期的行为，尚未在深圳进行封杀。11月23日，深圳市规划和国土资源委员会刚刚发布了关于征求《深圳市房地产市场监管办法（修订草案征求意见稿）》意见的通告，对于商品房预售、房屋租赁、资金监管等作出规定。其中并没有明确提及首付分期不可以做。反倒是提到“房企应当按照经备案的销售价格，明码标价销售商品房，确需调整销售价格且调整幅度超出备案价格15%的，应当在调整价格前办理备案变更”。该条例一度被市场解读成深圳房价设置了15%的涨跌幅限制。
张添鸣对记者否认这一说法：“深圳新房销售价并非设置了涨跌幅限制，而是规范房地产开发企业依法自主定价。短期来看，更多是为了避免临近年底部分房企为回流资金采取大幅降价的措施，对市场价格造成不良影响；长期来看，能够稳定市场价格预期。”
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