“收缩型城市”构成了我国城镇化70年中颠覆人们普遍认知的一种现象，在很多人印象中，当今城市之间都在争相发展，城市是“越来越大”、“越来越强”的，怎么还“萎缩”了呢？

   4月份，国家发展改革委官网发布了《2019年新型城镇化建设重点任务》，首次提到了“收缩型城市”的说法。发改委指出，收缩型中小城市要瘦身强体，转变惯性的增量规划思维，严控增量、盘活存量，引导人口和公共资源向城区集中。文件出台以后，业界对收缩型城市进行了诸多解读，其中大多引用了同一组数据：2007—2016年，我国660个城市中，总计80个城市出现不同程度的收缩，占比高达12.1%！

   “收缩型城市”到底意味着什么呢？是要放任“收缩型城市”规模缩小，还是主动出击让其继续扩张？

   其实城市收缩是一个非常正常的现象，我们要看到底城市这个东西是怎么产生的？

   从人类发展的历史角度来看，人类最早是因为在生产力非常低下的时期，必须要有足够的人能够积累到一起，才能够形成更多的人多力量大的生产力。所以在人类历史的早期，大量的人集聚起来就形成了部落，而部落发展到一定程度之后就是村庄。几个村庄的核心节点就是城镇，而城镇则是现在城市的一个雏形。所以我们可以从这个规律就能够判断出来，所谓城市在某种程度上就是人口集聚所产生的一个现象。

    最经典的案例就是在美国我们知道美国独立战争时期，好不容易从英国殖民者手中获得了独立，但是独立之后，到底要把美国的首都放在什么地方？基本上像美国的缔造者，华盛顿等人全部都是南方人，然而由于美国南方是以种植业农业为基础的地区，所以基本上南方连拿得出手的大城市一个都没有。从这个案例我们就能够发现，我们现在所谓的大型城市，实际上是工业革命之后由工业文明所推动的城市的逐渐发展和大型化，正是因为有大量的工业基础存在城市，才逐渐由城镇演化成为比较大的城市，而大型工业化大生产最终导致的人口集聚现象才是城市产生的真正原因。

   那么收缩型城市到底是怎么回事儿呢？最重要的原因就是原先这个城市是在国家的一些工业政策的影响之下，形成了比较大的工业体系，或者说之前这地方有比较好的资源优势，所以形成了相对应的工业体系，从而让整个城市快速发展起来，但是随着工业产业的转移或者资源的耗竭，这个城市的人口不断流出，而不是人口不断流入，在这样的过程中，城市逐渐就由发展型城市变成了收缩的城市。

   那么收缩型城市的房地产市场到底该怎么看？我们之前一直有一个说法，你在一个城市买房子，实际上就是买了这个城市的股票，将你自己的发展和这个城市的发展紧密绑定在一起。如果这个城市是一个人口净流入的城市的话，从某种意义上就代表的是这个城市的工业体系发展体系是一个上升期，而不是一个下降期。在城市发展的上升期中，人口会不断集聚起来，最终就推高整个城市的需求水平，从而给房地产市场带来了一定的支撑力度。

   而像收缩型城市，它就必然会出现城市收缩和城市资源耗竭的现象，人口的快速流出让城市的房地产支撑力度消退，所以我们看到之前所说的鹤岗就是这种城市的典型。

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