2019年是深圳大宗物业市场“意义非凡”的一年，据戴德梁行提供的数据，其不仅创下549亿元的成交总额，更以全国总交易量近五分之一的比重，成为中国房地产大宗投资的重要目的地之一。

   疫情之下，深圳以商办市场为代表的大宗物业交易会迎来怎样的变化？哪类物业更受投资者欢迎？深圳将如何面对这一趋势？

深圳商办市场一季度表现：

甲级写字楼平均租金环比下降3%，售价议价空间增大

   “深圳写字楼的价格已经不再像以前一样坚不可摧，来见业主就是八九万每平这样，其实现在都可以谈。”谈及深圳写字楼买卖价格变化，戴德梁行华南区资本市场部主管陈俊儒如是说道。

   同时产生变化的还有，写字楼租金价格。根据戴德梁行统计数据，今年一季度，深圳甲级写字楼平均租金环比下降3%，优质购物中心最优层平均租金较去年末下降7.97%。

   陈俊儒表示，深圳大宗物业价格回归理性，意味着价格及回报逐渐合理。在2019年成交的几个经典交易中可以看到，买卖双方均做出一些条件上的退让，价格已经不再是卖方唯一关注紧守的点，买卖双方思维的调整意味着整体大宗交易市场发展向好更趋成熟。

   今年一季度，深圳达成的大宗物业交易有4宗，总金额在30亿元左右，而去年一季度仅领展收购中心城和中国人寿收购华侨城相关项目，总额就已经超过了180亿元。

   对此，业内人士称，去年的成交额“放在任何一年，这都是一个非常难以突破的一个历史记录”。业内人士分析，今年一季度，深圳商办市场表现与疫情关系不大。一般来说，受传统春节的影响，大宗交易往往在下半年较多，另外，已成交的租赁或买卖活动在春节前已经完成。

疫情下的深圳大宗物业：

投资决策时间拉长，但不少人看好

   中国市场从最近几年的成交业态来看，写字楼是深圳大宗交易市场里最受投资者青睐的标的，成交额占比从2017年的37%一路上升到2019年的76%。据不完全统计，2019年，深圳共有31宗大宗交易，其中写字楼就占据了19宗。

   因而，观察一季度商办市场表现，能窥得深圳大宗物业状况的若干规律。疫情影响之下，市场认同的投资逻辑也逐渐由短线投机转向长线运营投资，商业地产投资的本质是运营回报、租金收益，若租赁市场表现疲软，物业价格将持续调整，买卖双方的关系也随之发生变化。

焦点一：投资人心理发生了什么变化？

   心理因素方面，随着中国疫情形势逐渐好转，投资人的信心也随之增强。今年二月，戴德梁行针对国内外300多个投资机构做过一个问卷调查，调查结果显示，大部分投资人认为疫情的负面影响可能在3-6个月之间消除，而超过90%的投资人表示会坚定的继续投资中国。

   换言之，疫情所带来的，表面是对投资人出差考察的影响，实则是对投资决策时间的拉长，中国大宗物业投资的基本面不会受太大影响。

   多位业内人士认为，深圳乃至整个中国在这次疫情中的表现，会加强投资人对中国以及深圳的信心。

焦点二：投资人优先选择怎样的物业标的？

   对于投资人来说，今年的投资风险相对较大，如何减少风险甚至避免风险呢？能够穿越经济周期的大宗资产受到青睐，具体表现为核心区带稳定现金流的优质写字楼、核心区域成熟运营的优质购物中心 、周边人口稠密的优质社区型商业 。这几类物业的风险皆相对可控。

焦点三：深圳面对怎样的机遇和挑战？

   陈俊儒分析，深圳写字楼供应量大，但单价普遍较高、收益率偏低，同时商办市场不比住宅及公寓市场，不存在刚需，而且在同等的收益率及避险偏好之下，投资人更会偏向流动性较好的北京及上海甚至是供应量及空置率均较低的广州。就此，深圳大宗物业卖方应思考如何达成双赢，提高买家的现金收益或是让利提供实惠合理的价格，这样才能在这一波机遇促成合作，也能顺利为项目实现快速去化。

   机遇方面，“双区”驱动下的深圳，市场化程度高、营商环境良好、高新科技基础好、人口增长强劲，拥有高增长潜力，进而吸引来自全球各地的投资者。如何把握这一波机遇促成合作，深圳的业主与开发商都应该共同思考。

（注：本新闻来源腾讯网）

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