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因为该商铺已经向银行设定抵押权，所以要转让必须经银行同意，否则转让行为无效，债务人到期不清偿债务的，银行仍可以就抵押财产优先受偿。所以，你要想购买该商铺必须经银行允许并就债务人的债务达成一致。如果卖家将商铺抵押给私人但是没有办理抵押登记，其他人是查询不到的，不过这种抵押权不能对抗善意第三人。土地使用期满后，根据相关政策和法律处理，需要续交土地使用费用。没有五证的房产不是独立房产，有一定法律风险，签订合同时要尽量将可能出现的矛盾纠纷和解决办法尽量约定好。根据《物权法》的规定，抵押期间，抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的，应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。转让的价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。在购买商铺是应注意问题：一是公用分摊面积。建议购房者选择按套内面积计价的方式，并在合同中明确约定公摊面积的大小与产权归属，约定好当商铺公摊面积过大或过小时的处理方法。二是交铺时间。在签订商铺买卖合同时应就交房期限做严格约定，并约定一旦逾期交房时，卖方除了承担延期交房的违约金外还应当承担购房者的租金损失。三是物业管理。购房者在购置商铺时，最好同时签定物业管理合同。四是相邻权。购房者在购置商铺之前，应了解整个楼房。
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