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可以抵押，但有一些限定条件。预售商品房抵押的条件为：1、抵押人是预售商品房的购房人。2、购房人与预售人签订了《商品房预售合同》，按合同约定支付了到期购房款，抵押时要提供付款凭证。 3、商品房预售合同须为有效合同。4、预售商品房抵押须办理抵押登记。《担保法》司法解释规定，以依法获准尚未建造或者正在建造中的房屋或者其他建筑物抵押的，当事人办理了抵押物登记，人民法院可以认定抵押有效。以尚未办理权属证书的财产抵押的，在一审法庭辩论终结前能够提供权利证书或者补办登记手续的，可以认定抵押有效。由此可见，对于尚未取得房产证、国有土地使用权证的预售商品房的预购人，将该预售房屋抵押给他人，如果能在一审法定辩论终结前取得房产证或办理了登记手续，则抵押权成立。但已经被预售出去的商品房，开发该商品房的房地产企业不得设立抵押。需要注意，当事人未办理抵押物登记手续的，不得对抗第三人。抵押人后来虽然获得了处分权，抵押合同可以认定为有效，但是如果没有办理登记，则不产生对抗第三人的效力，在没有第三人主张权利的情况下，抵押权人享有抵押物的优先受偿权，如果由第三人对抵押物主张权利，抵押权人则不能以抵押权对抗第三人。
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