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我母亲在98年用她自己跟我父亲的公基金跟我母亲自己的资格购买了单位分的二期房改房,当时借了借款人6万元,因但是借款人要求还钱,没钱的情况下,我母亲给借款人签订了过户协议,当是房产证2010年才下,请问这房产证下证之前签订的过户协议是否有效?
您好,云法律网专业民商法律师为您解答如下:
如果不违反法律、行政法规的强制性规定,是有效的。如果从房屋性质和与单位的约定看,房屋可以过户,即使签订过户协议之时还没有拿到房产证,协议也是有效的;但如果按照与单位的约定,房屋不得过户于第三人,则单位可以主张撤销过户协议。一般来说,单位的房改房可以依照一定程序转让。《合同法》第五十二条有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。又根据《民法通则》和民事法理,合同的有效要件包括:一、行为人具有相应的民事行为能力。这一要件要求当事人能够了解合同的状况和法律效果,对保护其合法权益和减少纠纷均具有意义。自然人签订合同, 原则上须有完全行为能力,限制行为能力人和无民事行为能力人不得亲自缔约,由其法定代理人代为签订,但有如下例外:(1)可独立签订接受奖励、赠与、报酬等纯获利益,或被免除义务的合同;(2)限制民事行为能力人可以签订与其年龄、智力和精神健康状况相适应的合同;(3)可独立签订日常生活中的格式合同或事实合同,如利用自动售货机、乘坐交通工具、进入游园场所;(4)签订处分自由财产的合同,如学费、旅费等由法定代理人预定使用目的的财产和处分;(5)其他征得法定代理人同意的合同。按照我国原来的法律规定及其理论,法人签订合同严格地受其宗旨、目的、章程及经营范围的制约,超过经营范围的合同无效。这种做法受到了学说的批评,现已有所发展。二、意思表示真实。意思表示真实,是指缔约人的表示行为应真实地反映其内心的效果意思,即其效果意思与表示行为相一致。它作为合同的有效要件,是意思自治原则的当然要求。意思表示不真实,对合同效力的影响应视具体情况而定。三、不违反法律或者社会公共利益。这里的法律,一方面应作扩大解释,既包括全国人民代表大会及其常务委员会通过的法律,又包括国务院颁发的行政法规; 另一方面应作缩小解释,仅指其中的强行性规范, 不包括任意性规范。 “社会公共利益”是一个不确定的概念,通常指不特定多数人的利益,凡是我国社会生活的政治基础、公共秩序、道德准则和风俗习惯等,均可列入其中。违反它的合同严重背离合同制度的目的,危害巨大,不能允许。将不违反社会公共利益作为合同的有效要件,一方面可弥补社会发展使法律调整出现的漏洞和脱节的不足;另一方面,也利于醇化社会道德伦理和整肃社会风气。四、合同标的须确定和可能。
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