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[法律在线咨询]

怀疑证据的真实性有没有什么办法?

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提问者:游客
[内蒙古呼和浩特市]
[私人律师]
发表时间:2013-9-5 9:09:57

在购买二手房的时候,卖主承诺租赁期已满,但是我没有看书面的东西,现在他如果和租房者串通一气,再签定一个假的书面租赁协议,延长租赁期,我如何能鉴别该协议的真假?

律师解答
[安徽六安地区]

您好,云法律网专业民商法律师为您解答如下:


    你最好找到房东和承租人,核对其身份信息,以查证租期是否已经届满。同时六个月以上的房屋租赁合同应当到房屋主管部门登记,你可以到房管部门查询。另外,你可以在购房合同中约定严厉的违约责任,一旦卖方隐瞒事实构成违约,使得房屋不能按时交付使用或者房屋产权不能按时顺利转移的,你可以依法要求其承担高昂的违约金。根据《合同法》《房地产管理法》等法律的规定,购买二手房,应当注意以下问题:第一,是否属于法律规定的禁止买卖的房屋类型。下列房地产不得转让:(一)以出让方式取得土地使用权但不符合《房地产管理法》第三十九条规定的条件的;以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;(二)按照出让合同约定进行投资开发,属于房屋建设工程的,完成开发投资总额的百分之二十五以上,属于成片开发土地的,形成工业用地或者其他建设用地条件。转让房地产时房屋已经建成的,还应当持有房屋所有权证书。(二)司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;(三)依法收回土地使用权的;(四)共有房地产,未经其他共有人书面同意的;(五)权属有争议的;(六)未依法登记领取权属证书的;(七)法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。第二,房屋产权手续是否齐全。房产证是证明卖房人对所出售的房屋享有所有权的惟一凭证。第三,房屋产权是否真实和明晰。有房屋产权证的房屋,在交易过程中需要注意核实房产证上所登记的信息,可以到房地产管理部门去查询交易房屋的产权登记信息。买受人应注意核实卖房人是否是房屋产权证上所登记的房屋所有人,如果卖房人都不是产权证上登记的房屋所有人,那么这种交易显然是不能进行的。还要核实房屋产权的具体类型,房屋的产权可以分为个人单独所有和多人共有,共有又分为按分共有和共同共有,房屋的共有分为继承人共有、家庭共有、夫妻共有等类型。第四,交易房屋是否已经出租。根据我国《合同法》第二百二十九条的规定,“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”这就是我们通常意义上说的“买卖不破租赁”,也就是说房屋买卖的行为不能对抗在先成立的房屋租赁行为。二手房在转让时,如果买受人只看房产证,只注重过户手续,而不注意是否存在租赁时,买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产。这一点在实际交易过程中被很多买受人忽视,也被许多出卖人利用从而引起较多的纠纷。另外,《合同法》第二百三十条规定,“出租人出卖租赁房屋的,应当在出卖之前的合理期限内通知承租人,承租人享有以同等条件优先购买的权利。”第五,房屋是否设定抵押。第六,土地使用权是否清晰。第七,合同约定是否明确。在二手房交易过程中,签订二手房的买卖合同是必不可少的。买受人在签订买卖合同时对合同主体、权利保证、房屋价款、履行地点、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑,从而降低交易风险,最大限度地维护自身的权益。


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参考资料:《合同法》《房地产管理法》
执业机构:浙江中宙律师事务所
回复时间:2013-9-5 0
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