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农村宅基地只能是转让使用权，所有权是不能转让的，因为农村宅基地的所有权归农村集体经济组织所有。你将房屋与宅基地卖给他人的，应当注意具备相关条件，并向集体组织申请，而不能是私下签订协议，将来一旦发生纠纷，将会十分的不利。根据《物权法》第152条规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施。宅基地使用权的取得，行使和转让，适用土地管理法及国家有关规定。对于农村宅基地使用权转让，我国《土地管理法》以及国务院的相关行政法规作了相关规定，总结而言，农村宅基地使用权转让必须同时具备下面几个条件：（1）转让人拥有二处以上的农村住房（含宅基地）（2）同一集体经济组织内部成员转让；（3）受让人没有住房和宅基地，符合宅基地使用权分配条件；（4）转让行为征得集体组织同意；（5）宅基地使用权不得单独转让，地随房一并转让。1、宅基地使用权不得单独转让，有下列转让情况，应认定无效：（1）城镇居民购买；（2）法人或其他组织购买；（3）转让人未经集体组织批准；（4）向集体组织成员以外的人转让；（5）受让人已有住房，不符合宅基地分配条件。
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